成都天盛大都汇阶段性营销诊（房产策划）断及后续营销执行计划7919下载.pptxVIP

前言 今年，市场的走势亦如各方的预测，寒气逼人。在此大势前提下，价格战一跃成为市场竞争的主要手段，并有愈演愈烈的趋势。 就本项目来说，主要做好两件事：卖好房、回好款；交好房。基于上述两个前提，嘉联就项目下阶段营销工作的开展，制定出具体的营销思路及营销动作。报告思路与结构市场扫描阶段性营销诊断产品诊断后续营销执行计划客户诊断推广诊断时间 2003年2004年2005年2006年2007年供应量 150万平方200万平方250万平方 270万平方300万平方自04年开始，整个成都商业地产市场都处于一个低迷的状态。去年8月份开始，受到沿海投资热度传导效应的影响，需求出现一定程度的增长，但在宏观从紧调控的打压下，今年走势将再跌低谷。为加快资金回笼速度，保证稳定的现金流，应对大势走低的冲击，开发商不约而同将底商推入市场，这是造成第一季度商业均价结构性上涨的主要原因，预计随着底商产品的逐渐消化，价格水平将会出现明显的回落。实际上，在“缩进银根，挤压投机”成分的打压下，投资市场本已日趋式微。地震发生后，投资者对成都商业市场走势的判断更趋悲观，投资及投机成分几乎集体撤离。但是在金融层面，会形成对灾区的政策性倾斜，可能会出现阶段性的投资价值洼地，及“相对低利率水平”。报告思路与结构市场扫描阶段性营销诊断产品诊断后续营销执行计划客户诊断推广诊断已售物业 楼层面积面积比例总价总价比例A1031.1419.86%2466354938.79%B3032.44 57.3762.98%C324.8914.66%590378722.17%楼层面积面积比例总价总价比例12364.00 71.057572.54%21176.88 35.5136.49%3174.37 4.9039%4673.22 27.00%473861226.29%截至5月底，已销售面积为4388.48平米，实现认购金。B栋销售率过60%，铺位方正实用、展示性强、最大限度共享文殊坊商业资源是主要原因。上阶段销售的铺位，主要以1楼的铺位为主，销售金额和销售面积双双超过70%。类别50万以下50－99万100－149万150－199万200万以上总价140261874821991003770234021962比例1.86%9.91%13.30%45.08%29.84%面积74.48 422.21 632.48 1238.51 2020.80 比例1.70%9.62%14.41%28.22%46.05%类别总价面积类别总价面积带租约353275712043 未带租约401391102345.24 比例46.81%46.56%比例53.19%53.44%临3740.32 内铺11579755648.16 比例84.66%85.23%比例　15.34%14.77%已售铺位总价区间以150-199万为主，总价200万以上铺位的面积占到已售面积的46%。临街铺位的销售面积和金额双超80%；其次为未带租约的铺位，也超过了50%。已售铺位面积区间区间以100平米以下为主，面积占到已售面积的54%，套数更是占到87.5%已售物业特征总结1已售铺位面积区间以100平米以下为主，面积占到已售面积的54%，套数更是占到87.5%。21楼及临街的熟铺和旺铺的市场接受度最高。3铺位方正实用、展示性强、动线组织合理，能有效利用周边商业资源的铺位销售较快。4现行投资回报体系对客户的吸引力度不够，客户更关注产品本身的优质属性。5销售引导与优惠措施及力度的配合，对大面积铺位的成交有一定促进作用。未售物业 类别面积总价面积总价面积总价面积总价1层2层3层4层A179.54 33333551184.671396.68139914.83%11.91%100%100%100%100%100%100%B386.99177.14 1944997 1268.78420.31 3017825 27.74%28.49%13.08%12.82%87.92%89.57%38.44%38.91%C396.9 7726282 775.19 7578451 719.94 5426230 --54.99%56.69%100%100%100%100%--A/C栋2楼及以上楼层，没有1平米的销售进展，是剩余铺位的重点集中区域。类别50万以下50－99万100－149万150－199万200万以上总价480430925377848165931328573558194884比例0.56%10.76%5.60%15.44%67.64%