思源济南清河板桥项目前期市场定位与产品策划152.pptx

我们的思路主要解决做什么（物业类型决策）、给谁做（客群定位研判）的问题1、市场定位篇2、产品策划篇主要解决怎么做（产品策划思考）的问题3、开发策略篇经济指标测算《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQ场定位篇开发战略定位PART1：市场研究分析PART2：项目自身研究PART3：物业类型研判PART4：项目整体定位PART5：《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQN0.1项目开发战略定位 ——项目开发整体战略《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQ体战略探研 —— 视野决定高度1、从全局战略着眼跨越北园路，带动大城北2、从区域发展入手土地需运营，价值要提升3、从项目运营来看塑造新清河，拔高产品线《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQ N0.2市场研究分析 ——我们面临什么样的市场环境？《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQ地产市场概况宏观市场概况关于大市的总结地产仍然是国家支持经济发展的重要产业；② 国家目前的调控不是打压，而是稳定房价，避免大起大落；调控的是过度的投资与投机，济南的投资与投机现象并不多，特别是投资，不是多了，而是严重不足；③ 政策走势的基本面短期不会改变，后期可能微调④ 刚性需求将继续推动济南市场的价量齐升⑤ 济南进入地产的品质品牌时代⑥ 土地放量持续推进，后期竞争将加强⑦ 区域发展一头重，北部潜力巨大⑧ 需求空间远未释放开大势分析公寓市场分析关于公寓市场的总结产品设计雷同、居住功能存在缺陷、产权年限不足、需求量大、后市供应不足（主力面积集中在40——60平米之间，一室为主，少量两室，多数无分隔，少数为精装修，物业服务与普通住宅无区别，名不副实）② 区域市场无竞争——本案所在的区域目前无在售公寓项目，市场存在空白；潜在的供应仅有鑫苑项目，其项目总体量65万平米，预计11年上市，公寓体量约1.5万平米，属于项目最后开发的产品，预计在2013年以后，从开发时间来讲，与本案无直接竞争;③ 市场存在大量刚性需求——本案所在的区域有大量的专业市场，有大量的私营业主、中高层职员、普通员工及外来的务工人员，从而也会产生极大的市场需求，市场存在大量需求。从市场角度分析我们得出结论：本案开发公寓产品是可行的！写字楼市场总结关于写字楼市场的总结北区无战事——济南整体写字楼市场一直是沿着从西向东的方向发展，北区是写字楼市场发展的空白。② 产品无特色——以中高档为主，呈现大众化，高档项目的出租率极高，这是济南写字楼市场的一大特点。③ 区域办公条件极差——目前区域内绝大多数的办公人员在民房、沿街商铺或者商务宾馆办公，连基本的写字间的标准都难以达到，办公条件亟待升级。④ 区域市场存在大量刚性需求——区域内中小型企业或者私营业主们需要有专业的写字楼，以提升自己的企业品牌形象，但又不愿意远离自己目前所在工作的区域；从未来的市场发展趋势来讲，随着区域的不断发展，未来必吸引大量的企业来入驻，写字楼需求必然存在；从市场角度分析我们得出结论：本案开发写字楼产品是可行的！商业市场分析关于商业市场的总结七大商圈各具特色——济南大型商业集中在老城区，且商圈地位难以撼动；② 北区专业市场云集 ，经营业态杂乱——北部区域以专业的家居建材、汽贸、五金等专业市场为主，经营业态较为杂乱；③ 市场存在一定需求——本案周边以专业市场为主，缺乏一定的生活配套设施，需要少量的商业配套来满足社区居民的基本生活需求，从市场角度分析我们得出结论：本案开发少量商业产品是可行的！酒店市场总结关于酒店市场的总结高档酒店集中分布在中心区域——本案所处区域高档酒店尚处空白；② 经济型商务酒店受市场追捧——经济型商务酒店年入住率80%左右，远高于星级酒店。相比高档酒店其价格实惠，伴随济南旅游、经济的升温，这种类型的酒店将越来越受市场认可，发展潜力巨大。③ 产权酒店昙花一现——明珠商务港是济南典型的产权式酒店，但随着07年来住宅市场的不断升温，产权式酒店逐步淡出了市场；④酒店式