房地产业营改增试点政策解读.pptVIP

房地产项目增值税征管 土地价款的确定 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 扣除土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 房地产项目增值税征管 土地价款的确定 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。 符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为财政票据。 旧城改造：以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。 房地产项目增值税征管 可供销售面积的确定 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 “可供”销售面积销售完毕后，土地价款全部扣除。 房地产项目增值税征管 可供销售面积的确定 错误做法：房地产项目可供销售建筑面积中将自用出租部分面积剔除，即土地成本全部在出售物业中分摊，自用出租部分不分摊土地。 可供销售建筑面积 ≠ 实际销售建筑面积 房地产项目增值税征管 未直接销售房产 1、出租：房地产企业自行开发的产品属于自建取得，适用《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，老项目可选择简易计税方法计税。 2、（登记产权后）销售：不属于尚未办理权属登记的房地产开发项目，应按照转让不动产缴纳增值税，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》。 房地产项目增值税征管 房地产项目管理 1、土地价款 对于“一次拿地、分次开发”的情形，应将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化。划分后的土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。 2、计税方法 按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。不同项目可在规定范围内分别选择不同的计税方法。 主要内容 转让不动产增值税征管 一般纳税人转让不动产（不含住房） 转让不动产增值税征管 小规模纳税人转让不动产（不含住房） * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产业营改增试点政策解读 友情提示 上课时间请勿： --请将您手机改为“震动” 避免在课室里使用手机 --交谈其他事宜 --随意进出教室 请勿在室内吸烟 上课时间欢迎： --提问题和积极回答问题 --随时指出授课内容的不当之处 主要内容 房地产项目增值税征管 纳税义务发生时间 营改增试点前后政策差异 《营业税暂行条例实施细则》第二十五条：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 营业税下，收到预收款应开具发票。 房地产项目增值税征管 纳税义务发生时间 营改增试点前后政策差异 《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 前提是发生应税行为，即产权转移。 房地产项目增值税征管 纳税义务发生时间 具体操作： 1、收到预收款：按3%预征率预缴税款，无需开具增值税发票；开具增值税发票的，按11%的适用税率（或5%的征收率）计算应纳税额，并缴纳增值税。 2、产权转移：以当期销售额和11%的适用税率（或5%的征收率）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。 房地产项目增值税征管 纳税义务发生时间 如何确定产权转移时间 参考《关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。 房地产项目增值税征管 预收款的范围 预收款包括定金（收取后不予退还）、分期取得的款项（首付款、按揭款和尾款等）和全款。 时间点：产权转移之前 诚意金、认筹金等款项因双方未实现购销可无偿退还，不属于预收款，无需预缴税款。 房地产项目增值税征管 差额扣除规定