新景祥南京龙建地产江宁大学城项目定位策划报告76.pptxVIP

项目解析宗地地形图一、项目分析 项目位于江宁大学城龙眠大道西侧，隶属于江宁科学园，距离南京市区约22公里。从基地向北到东山镇中心约7公里，东面到天元中路秦淮河大桥5公里，西面通向淳化街道，南面则可遥望方山风景区。 1、 地块四至北面：规划为生态公园，内部有一块天然的水塘，后期用途待定；西面：早期规划为高尔夫球场，后期规划改动，用途待定；东面：隔龙眠大到为金陵协和神学院，还有规划中的生态公园与教师住宅集中建设用地；南面：协众房地产公司近90亩商业地块，江宁体育中心在项目的西南角；内部：一条水系从北部水塘贯穿基地南北，水系与地块两侧有5-6米高低落差。 沪宁高速对本项目价值提升起到重要作用2、交通情况——大交通格局基本确立，指待成熟时日目前能够通达到大学城内部的交通线路虽然有5条，但车次少，发班时间长，结束时间早，造成目前区域公共交通不够便利。 3、周边居住用地环境■□ 开发模式——教育配套与对外销售的方式大学城的居住用地除了提供教育配套外，主要还是向城市开放，一是可以为大学城的滚动开发提供资金；二是将教师的居住功能应逐渐从高校中分离出来，顺应社会化的发展趋势。■□ 用地规划——3个居住社区和7个基层社区。整个居住用地总面积为339.56公顷，占总用地面积的14.22%，其中二类居住用地286.04公顷，托幼、中小学用地29.09公顷，基层社区中心用地6.80公顷，住宅混合用地17.64公顷。大量的房地产开发一方面使区域成为了未来市场开发的热点，另外一方面也将给本案带来众多面对面的项目竞争。商业用地医疗用地本案商办用地4、公共配套设施 ■□ 商业环境——集中建设、重点发展 目前区域缺乏商业设施，主要生活配套都集中在大学校园内部，学校内有超市、餐馆、医院、自助银行、网吧等日常生活配套设施，由于学生数量众多且相对集中，校园内部的商业异常繁荣。项目南侧105—106地块将规划为一个区域商业中心，该商业项目的开发建设将形成集聚效应，带动区域商业配套的发展与成熟。■□ 医疗设施——完善区域配套基地隔天然湖北侧将规划一座三级甲等医院，该医院为南京医科大学附属医院，目前地块已经出让。 ■□ 体育设施——大规模、高起点距离项目约1公里的江宁区体育中心，是由一座容纳5000人的体育馆和一座3.5万人的体育场组成，总建筑面积达到6万平方米。5、基地价值评判地块周边自然环境优越，生活配套缺乏本案距离城市中心较远，区域处于开发起步阶段，基础配套设施薄弱，成熟度较差，暂时无法满足基本生活需求。但区域有着较强的产业基础、浓郁的人文底蕴，具有很高的发展前景，是典型的城市扩张成长型区域。本案距离南京主城22公里，离江宁中心也超过了7公里，是江宁新城扩张的边缘区域，随着城市化的扩张，区域具有明显成长型板块特质；江宁产业经济实力雄厚，近几年高新企业的发展有效的支撑住了本地市场的消费需求，作为全国唯一的集高新开发区、大学城、风景区为一体的开发园区，发展前景广阔，随着江宁城市化的扩大，区域必将承载大量的居住客群，成为又一市场热点板块。 项目界定结论——研究方向陌生区域资源型物业中高端产品地块开发主动郊区化竞争特点？抗性？如何应对？资源利用度？利用方向特点与启示？如何协调与运作、开发模式？障碍？启示？客户群体？特征？二、区域价值分析 ——科学园北部区形象逐渐改善 ■□ 房地产业的发展改变了区域城市面貌随着武夷绿洲、莱茵东郡、书香名门等项目的陆续开发，大量改善居住条件的居民在此置业安家，北部片区进入了成长期，原来荒芜的面貌得到了改善，区域已经成为城区的一部分。 这里所指的北部片区，主要是只沿天元路以北楼盘，这种改变主要来自于以下三个方面。 ■□ 交通条件的改善拉近了与东山镇的距离 天元路的建成、竹山路的南延，使区域的交通条件得到了极大的改善，特别是竹山路沿线更是成为了天然扩张的辐射地带。 ■□ 基础设施的建设的完善逐步带动生活模式城市化区域居住人口的逐渐增多，特别是竹山路商业街的形成，带动了区域居民生活模式的城市化，改善了原来片区不成熟的城市印象。 ——城市发展向南转移，区域繁荣即将到来 ■□ 从城市发展的现状和趋势分析东山镇的发展已接近饱和，而科学园在经过2-3年的发展，城市发展也推进到天元东路与天印路交汇带的沿线，随着城市化进程力度的加大，城市发展的边缘已经临近项目区域，区域发展势在必行。该随着科技园地区发展的逐步成熟，其基础建设的步伐进一步得到加强，由此带来项目地段价值的升值。 随着城市的扩张，沿天元路一线的区域逐渐开发完毕，科技园地区正逐渐朝着天元路以南的地区逐渐转移。 ■□ 区域土地大量出让 从2003年起，区域就作为了江宁土地出让的重点，截止到2005年，短短三年间可统计的土地数量就达到了29幅地块，约2900亩土地，随着这些项目的陆续开发，未来几年区域将成为