《物权法》看当前土地管理-山东淄博律师.pptVIP

2007-5-10 山东大地人律师事务所 从《物权法》看当前土地管理 崔冠军 自我介绍 毕业院校：华东政法学院 法学学士 中国社科院研究生院 硕士研究生 业内职务: 中国法学会会员 全国律协刑事业务委员会委员 山东省律师协会常务理事、刑事业务委员会主任 淄博律师协会副会长 淄博市仲裁委委员、仲裁员 淄博市政府、市委政法委法律顾问 业务专长：刑事辩护、房地产法律事务、公司法律事务。 电话: 0533 – 2768000 手机:网址：Http:// E-mail: zbcgj@ 地址：淄博市张店区华光路272号博大广场A座5层 从《物权法》看当前土地管理 内容提要： 一、物权法是土地管理的基本法律之一。 二、从物权的排他性和物权平等保护原则看土地管理理念的变化 。 三、从物权法有关“征收”的规定和拆迁条例的修改，看拆迁的新要求 。 四、从“耕地特殊保护”看集体土地的管理。 五、物权变动的规则 六、业主的建筑物区分所有权 七、建设用地使用权的新规定 。 八、当前土地管理依法行政注意的问题。 从《物权法》看当前土地管理 一、物权法是土地管理的基本法律之一。 1、物、物权、物权法物权法第二条 “本法所称物，包括不动产和动产。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。 不动产：土地、房屋、林木等土地定着物、 固定土地上不可移动之物。 动产：指不动产之外的可移动之物，如 汽车等。 从《物权法》看当前土地管理 所有权：占有、使用、收益、处分。 用益物权：占有、使用、收益。 担保物权：在债务人不履行到期债务时，债权人依法 享有就担保财产优先受偿的权利。 物权法：调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范。 物权的三个特点：特定性、支配性、排他性。 物权法的作用：明确物的归属，发挥物的效用：具体体现在两个方面：一是定分止争；二是物尽其用。从物权持有者角度讲是一个维权法、理财法、不动产变动规则的程序法；从物权行政管理者的角度讲是一个土地管理的基本法律之一。物权法作为土地管理法的普通法，规定了土地这个最大最重要的物的产权变动程序、规定了用益物权的权利也规定了政府对土地行政管理的基本原则和理念。所以，物权法颁布之后现行的土地管理法要进行修改。 宪法——物权法——土地管理法——条例 从《物权法》看当前土地管理 二、从物权的排他性和物权平等保护原则看土地管理理念的变化。 （一）、物权排他性 物权具有排除他人干涉的效力。他人指一切权利人之外的人，主要或者首先是排除国家的干涉。比如警察，警察代表国家、公权力，警察要进入我的房子，他怀疑房子内有违法物品或违法行为能否一下闯进去，肯定是不能的。我的房子具有排他性，如辛普森杀妻案。 再比如：英国首相威廉皮特在一次演讲中说：“臣民的茅草房风能进、雨能进但国王不能进。” 从《物权法》看当前土地管理 （二）物权平等原则 物权法第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何个人和单位不能侵犯”。 宪法第十二条规定：社会主义的公共财产神圣不可侵犯；民法通则第七十三条规定：国家财产神圣不可侵犯。 过去的法律重点保护国家财产和公共财产，但对公民私人财产保护力度不够，这与当前社会发展格格不入不利于非公有制企业与外商投资企业做强做大。无产者——有产者，安居乐业，有恒产者才有恒心。 作为公民、非公有制企业的主要财产——土地使用权、房屋，这些不动产，对这些物权的保护关系到社会稳定、国家长治久安；关系到公民基本权利的实现；更关系到政府的社会形象、国际影响与以人为本的执政理念。 德国普鲁士国王与“钉子户”磨坊主的故事。尽管两个国家的土地制度与中国不同，但这两个事件折射出来的以人为本的人文关怀是全世界认可的。 从《物权法》看当前土地管理 三、从物权法有关“征收”的规定和拆迁条例的修改，看拆迁的新要求。 物权法第四十二条规定： “为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活、维护被征