【颂唐机构】2010昆山电子艺术创意产业园项目前期市场调研及项目定位建议439P.2-01.ppt

奥林清华滚动开发示意 2 3 1 西区 1 2 3 东区 西区一期首先启动，回笼的资金进行西区二期高层产品开发； 西区一期与二期之间反复套现，回笼资金进行西区三期低密度产品开发，三期控制去化节奏，追求溢价空间，支撑项目价格上涨； 西区开发中期，回笼资金进行东区开发，东区内三期开发模式整体与西区一致。 模式特点：1、开发节奏快，资金占用率较低，项目整体价格呈波段上涨态势。风险点在于一旦市场冷却，现金流断裂，后续开发无法为继。 2、这类模式无法享受片区的成熟所带来的土地价值的增值。 3.对于国内大都开发商而言，资金实力并不雄厚，通过该模式可以迅速壮大，抢占市场，建立品牌。 快速现金流案例之奥林清华 上海仁恒项目一览图 上海仁恒成立于1993年，是仁恒进入中国开发地产的第一站。仁恒从黄浦江边的仁恒广场起步，一开始便定位于开发高端的全装修住宅； 本次案例的选取仁恒河滨城作为研究对象，以分析其在不同市场情况下所进行的开发模式的选择。 项目背景 待机而动案例之上海仁恒 项目地址：上海浦东区丁香弄1599弄 占地面积：31.6万方 容 积 率：2.3 占地面积：72万方 交通状况：R2线、987、江圆线、申陆线 装修状况：精装修 配套状况：世纪公园、大拇指广场、上海科技馆、东方艺术中心、新国际博览中心 推案情况：项目即将推出三期，预计均价55000元/平左右，项目目前一二期房源去化率达95％ 项目点评 仁恒河滨城主要的卖点为项目周边的配套以及自身产品品质，项目周边配套较为齐全，60％的绿地率加上洋泾河穿过项目社区，项目景观颇为突出； 项目的精装修住宅保持着极高品质，在上海积累起较好的口碑，品牌效应明显。 仁恒河滨城 待机而动案例之上海仁恒 仁恒·河滨城开发模式图 仁恒·河滨城2004年5月份开盘，整体推案节奏契合市场变化的趋势，根据市场的变化及时予以调整推案思路，以期在市场的峰值阶段获取项目利润的最大化； 2008年在整体市场低靡时，仁恒·河滨城将主要精力放在项目自身产品的价值再塑造上，通过对项目精装修产品的再完善以及小区景观的塑造，进一步提升项目的附加值和积累项目市场口碑；到2009年市场火爆时，项目迅速推向市场，在市场价格高峰阶段，顺利实现项目价值的完美跳跃。 模式特点：在市场低靡期，通过提升产品的附加值和性价比，拉升项目价值。待市场走高之际，迅速推出，利润率有了大幅上升，又回笼了现金流。 待机而动案例之上海仁恒 项目 新湖·明珠城 奥林清华 仁恒·河滨城 操作模式 通过样板区的打造以及集团公司的资金支持，完成前期市场的积累，等区域市场逐步成熟后，实现高额利润。 通过东西区的联动开发，快速回现，通过一期回笼的现金流滚动后续项目开发，以实现公司的快速扩张，和可持续性发展。 根据市场的走势及时调整项目推盘策略，在市场低靡时期打磨产品内在品质，提升项目内在价值。在市场高峰时期实现产品利润。 共同点 都有三个阶段：样板区、资金回笼区、价值实现区 差异性 开发节奏较慢，有雄厚的资本支持，利润率最高。 开发节奏较快，用较少的资本翘起项目的滚动，利润率较低。 开发节奏介于前两者之间，根据市场的走势来来合理安排，需要一定的资本支持。 目前三种主流开发模式之间的界限日趋模糊，各开发模式一般都有样板区、资金回笼区以及价值实现区的设置。开发商会根据自身实力和现金流的现状在不同时期灵活采用不同率略。三种模式各有所长，只是开发商的在各个阶段的现金流状况不同因而采取不同的模式。 而通过对开发节奏的进一步分析：我们会发现，各个项目发展商资金实力不同，导致项目开发节奏的不同，最终造成了各项目开发模式的差异，也就是说，对于一个项目而言，项目发展商的综合实力决定了项目所进行的开发模式。因此对本项目而言，我们还应从项目自身的角度来予以考量开发模式的选取…… 典型案例开发模式总结 2 电子艺术创艺项目案例 核心是一种新型的商业地产运作 创意地产主要通过商业地产范畴内商铺（商厦、商业街等）办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或者销售的方式，提供给从事创意产业的机构乃至个人。 当商业地产遇上创意产业，会产生1＋1等于3或大于3的效益。 使有限的建筑空间成为无限的创意场所 创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业集群，使有限的土地资源得到集约性的利用，使有限的建筑发挥最大的效能。 注重文化建设，注重时尚消费经营 创意地产还注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。 创意地产的概念可以定义为：泛地产+创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作。 所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的