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专题丨房地产税的计税与评估 满燕云何杨刘威  北大林肯中心  2015‐06‐18  /s/RuhBheLJxpHL7Q6d_VYz5Q    房地产税国际比较文章（三） 房地产税的计税与评估 满燕云 何杨 刘威 内容提要：世界上房地产税制度比较成熟的国家，其计税依据可以分 为三类：资产价值、租金价值和面积。其中，按资产价值计税又可细 分为按市场评估价值计税和按地籍价值计税。房地产税（批量）评估 由于服务于特定的税收，具备自身的一些特点。随着计算机等技术的 发展，房地产税批量评估技术在不断发展中更新，使房地产税计税依 据更加准确公平。 关键词：房地产税 计税依据 房地产税评估 批量评估 CAMA 系统 作为一个古老的税种，房地产税的课税范围和计税依据经历了不断 的变化和发展，最终形成现代房地产税税基体系。房地产税税基评估 也是随着房地产税的发展逐步从税收征管中独立出来，最终形成一个 具有较强专业性的独特领域。通过对世界主要国家房地产税税基的考 察，我们可以看到如下规律：首先，房地产税税制比较成熟的国家往 往采用市场评估价值作为计税依据，而且建立了相对完善的税收评估 体系；其次，越来越多的国家在其房地产税改革中将按市场评估价值 计税作为改革的目标，并试图采用先进的评估技术来实现准确公平的 评估。 一、房地产税计税依据有哪些 在确定纳税人应纳房地产税税额时，各国主要有两种思路：一种是 按照居民拥有土地或不动产的多少；另一种是以人为单位，也就是一 些国家采用过的“人头税”。第一种思路的优势在于可以体现房地产 税课征的受益性及税收调节作用，有利于税收公平。相比之下，“人 头税”与个人拥有的财产无关，具有累退性，不利于税收公平；由于 人口具有较大的流动性，在确定纳税人居住地时还会带来一系列困难。 近代比较著名的“人头税”案例是英国在 20 世纪 80 年代末 90 年代 初年开征的“社区费”或称“人头税”（Poll Tax）。在开征“人头 税”以前，英国地方政府按照房地产名义租金价值征收差饷。按照规 定，地方政府会定期对房地产名义租金价值进行再评估。在实际运行 过程中，英格兰和威尔士地区分别在 1978 年和 1983 年停止了税收 再评估，苏格兰地区于 1985 年进行的税收再评估导致差饷税负的大 幅提高，引发了广泛的批评。在这种情况下，撒切尔夫人认为地方财 产税应该废除，取而代之的是“社区费”。在社区收费制度下，所有 的成年人都对社区做出贡献，这样选民就被激励监督控制地方财政。 在此体制下，地方财政将得到控制，地方市政会变得负责起来。1986 年 1 月 28 日，英国绿皮书《为地方政府付费》发表，宣布社区收费 进入咨询阶段。1986 年 10 月，该议案在议会通过，决定 1989 年 4 月 1 日起“人头税”在苏格兰实施。1988 年 7 月，《地方政府财政 提案》在议会通过，人头税又将于 1990 年 4 月 1 日在英格兰和威尔 士开始实施。“人头税”对每个成年人征收，采用两档税率，一般成 年人适用 100%的税率，学生和登记失业人员则适用 20%的税率。由 于“人头税”存在巨大的税收不公平且易导致逃税发生，在征收过程 中，“人头税”招致了民众的大规模反对，甚至引发了骚乱。[1]最终， 随着撒切尔夫人 1992 年英国大选失败，“人头税”也被其继任者废 除，继而开征市政税 （Council Tax ）。市政税基本沿袭了差饷的做法， 并进行了改良，采用资产价值作为计税依据。 在如何衡量纳税人拥有土地或不动产多少的问题上，各国地方政府 主要采用两种方法：一是按照土地或不动产的面积或者房屋间数等， 即从量的方法；二是按照土地或不动产的价值，即从价的方法。根据 我们的研究，大部分国家采用从价计征的方法，仅有少数非洲、东欧 和亚洲国家采用按照面积计税的方法。在从价的基础上，各国发展出 按照市场价值、地籍价值和租金价值计税的方法，前两种统称为按资 产价值计税。 按照市场价值计税是指将房地产在市场上交易能够实现的价值作 为计税依据，按房地产市场价值的大小确定应纳税额。从地方政府角 度来讲，由于政府提供基础设施投入使得房地产价值提升，以市场价