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菜单式物业服务分等收费标准制定实证分析 　　[摘要]如何科学制定菜单式物业服务分等收费标准，目前还面临着诸多困难。以《南京市普通住宅物业服务分等收费标准》为例，总结菜单式物业服务分等收费的制定过程，标准的制定原则是：(1)质价相等；(2)各方兼顾；(3)层次性；(4)可操作性。采用抽样调查的方法，在实施物业管理的住宅小区中按照所在行政区，总建筑面积进行二维划分，兼顾不同的建筑类型(同时已实施物管两年以上)，按照比例抽取100个样本，对物业管理企业的服务水平与成本支出、业主的关注程度进行系统调查，通过数学方法对样本的物业服务水平进行量化，统计包括清洁卫生、绿化养护、安全护卫、设施设备养扩、综合管理等五大服务项目不同服务等级下的社会平均成本，得出业主的关注程度，以此调查结果作为服务标准、收费标准制定的重要依据。 　　[关键词]物业管理；菜单式物业服务分等收费标准；南京市 　　[中图分类号]F205;TU984.11+9 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1671―511X(2007)02―0065―03 　　 　　随着我国城市化进程的加快、房地产业的快速发展、物业管理企业的迅速增加，围绕着房地产物业管理服务的矛盾也越来越多，其中一个重要原因是物业管理企业服务水平不高、服务质价不符。为此，国家提出了规范发展物业管理的总体要求，各大城市纷纷酝酿出台菜单式物业服务分等收费标准。 　　菜单式物业服务分等收费标准采用类似于看菜单点菜的方式，建设单位或业主分别从综合管理服务、秩序维护服务、清洁卫生服务、绿化养护服务、公共设施设备维修养护服务中选择自己所需的服务标准，将不同的服务标准对应的价格相加，即为政府的指导价格。菜单式物业服务分等收费标准有利于规范物业管理企业的服务，有利于业主明明白白消费，减少业主与物业管理企业之间的信息不对称。然而如何科学制定服务标准及收费标准，还面临着诸多困难。本文以《南京市普通住宅物业服务分等收费标准》制定的实践为基础，运用相关理论及数学方法，总结归纳标准制定的过程，为相关城市的标准制定提供借鉴。 　　 　　一、标准制定的原则 　　 　　1．质价相符原则 　　标准制定的关键问题即为服务标准、收费标准应体现良好的对应关系。服务标准高，收费标准低，不利于物业管理企业的良性发展；相反，服务标准低，收费标准高，业主也难以接受。所制定的标准应体现质价相符，体现物业管理企业的实际成本支出水平，体现业主的实际承受能力。 　　 　　2．多方兼顾原则 　　标准除了兼顾物业管理企业与业主两方之外，还应考虑到标准的延续性，应与原有的服务标准、收费标准相衔接。同时标准的制定并非一劳永逸，随着物耗水平与价格的变化，标准也会相应调整，因此标准还应为日后的调整预留一定的空间。 　　 　　3．层次性原则 　　标准的制定应考虑到业主的不同需求以及企业服务的不同水平，因此服务标准与收费标准应拉开一定的档次。例如，可将清洁卫生、安全护卫、绿化养护、综合管理分为五级，由于各小区设施设备配置的差异较大，维修养护的服务水平又很难以五级区分，因此考虑将设施设备服务水平分三类，同时各子项分项单列。 　　 　　4．可操作性原则 　　标准将作为政府指导价格直接用于指导行业的发展，不仅面向企业，也面向广大业主，因此标准的可操作性显得十分重要。标准用语应尽可能清晰明了、浅显易懂，避免模棱两可，同时还应尽可能设置量化指标，便于业主的监督。 　　 　　二、物业管理服务水平与成本支出 　　 　　不难看出，标准制定的关键问题在于体现质价相符，体现企业实际成本支出，体现业主的实际承受能力，因此必须对物业管理企业的服务水平与成本支出、业主的关注程度进行系统调查。考虑到物业管理企业专业化的特点，标准制定的调查应以物业管理企业服务水平与成本支出的调查为主。 　　 　　1.调查样本的选取 　　调查采用抽样调查的方法，在南京实施物业管理的：1400多个住宅小区中，按照所在行政区、总建筑面积进行二维划分，再按照比例抽取100个样本。同时样本应具有不同的建筑类型，还应实施物业管理两年以上。 　　 　　2．调查表的设计 　　物业管理企业调查表主要由三部分组成；物业管理小区的基本信息、物业服务各指标的服务水平、全年物业管理的成本支出。物业管理小区的基本信息包括小区建成年份、总建筑面积、绿地面积、出入口数量等；物业服务水平的评价采用了5个大项87个指标，每个指标按照服务水平由低到高，设置五个答案；成本统计指标主要为人力成本、消耗品、设备维护费、水电费、折旧费等(见表1)。 　　 　　 　　3．服务水平评价 　　服务水平的评价采用模糊综合评价法，按照以 　　下公式计算： 　　 　　式中：G为第i个服务大项的评价分值，i