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美国住房税收政策及对我国启示 　　[摘要]美国综合运用税收调节杠杆既刺激了房地产业的发展，又抑制了投机炒作行为，还对低收入者提供了住房保障。本文介绍了美国住房税收政策的主要做法和发挥的作用，分析了其对我国综合设计住房税收政策方面的启示。 　　[关键词]住房政策；税收政策；住房保障 　　[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0027-02 　　税收政策在美国住房体系中发挥着非常重要的作用。目前，美国政府每年在住房税收方面的支出大大超过财政资金的直接投入力度。我国住房税收制度尚待完善，美国住房税收政策的经验教训对我国具有重要的参考价值。应结合我国国情和现状，有选择地吸收借鉴。 　　1美国住房税收政策的主要做法 　　1.1刺激住房消费和交易：各类税收减免和实行低税率 　　一是对购房的抵押贷款利息免征个人所得税。即允许购房者在计算联邦个人所得税时在应纳税收入中减去该年度中支付抵押贷款的利息。从1997年起，允许有房户从其应纳税收入中减去基本住房（也即“一套房”）和价值不超过100万美元的第二套住房的住房抵押贷款利息。对房贷利息的税收减免是联邦政府最大的税务支出项目之一，2010财政年度约减免税收908亿美元。二是对基本住房缴纳的房地产税免征个人所得税。即允许有房户从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为基本住房缴纳的房地产税。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。三是实行低的住房交易税率。美国的房屋交易税率大大低于我国的营业税率。不同的州税率不一样，从科罗拉多州的001%到德拉瓦尔州的2%不等。有5个州不征收房地产交易税。四是对住房出售资本利得税进行减免。1997年《纳税者负担减轻法案》统一了减免标准，扩大了受益面。根据该法案，有房户出售过去5年内居住满2年（可以是不连续的）的基本住房的（部分）获益可免缴联邦资本所得税。单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25万美元，已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50万美元。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。 　　1.2打击房产投机：征收房地产税和限制课税减免范围 　　一是对土地和房屋征收房地产税，又称不动产税。这项税收需每年缴纳，95%由地方政府征收，税法由各州制定。目前美国的50个州都征收房地产税，税基是房地产评估值的一定比例，税率在1%～3%。房地产税是地方政府财政收入的重要来源，对住房过度消费和投机也具有显著的抑制作用。二是限制税收减免政策的适用范围。比如，在征收联邦个人所得税时，住房抵押贷款利息扣除只适用于基本住房和第二套住房，房地产税扣除则只适用于基本住房。各州通过发行免息债券，给中低收入家庭提供的低息抵押贷款，这也仅适用于首次购房，并且要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。出售住房资本利得税的豁免仅适用于基本住房，而且每两年只能享受1次。若购入卖出间隔超过一年，则资本利得税适用的税率较低。若购入卖出间隔不超过一年，则与一般所得税的税率相同。 　　1.3为中低收入者提供住房保障：对供需双方的课税减免 　　一是通过债券收益免税，为中低收入者购房提供通过债券融资的低息抵押贷款。各州为给首次购房的中低收入住户（收入不高于当地收入平均水平的115%）提供低息抵押贷款而发行了抵押贷款收益债券，购买收益债券所赚取的利息免征所得税。以债券收入提供的低息贷款，可用于购买新建住房或者现有住房，要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。二是通过债券收益免税，为多户住房项目开发商提供低息抵押贷款。能够获得这类贷款的出租房项目中必须有一定比例的“廉租房”，如至少应有20%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平50%的家庭保留，或者40%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60%的家庭保留。三是为低收入住房的开发商提供税收补贴。该政策允许建设“廉租房”的投资商在10年内，每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。“资格基数”的计算与项目中低收入住户单元所占的比例、项目是否位于房价相对收入偏高的“困难开发区”及低收入家庭集中的“合格人口普查区”等有关，主要是鼓励在某些特定地区为低收入家庭提供出租房。用于计算税收补贴占“资格基数”的比例，则向新建项目和重大修缮项目倾斜，最高可达70%，而对于修缮费用较低的不动产则税收补贴的比例也较低。政府对享受补贴的住房单元规定最高房租，一般为地区平均户收入的15%左右。 　　2对美国住房税收政策效果的评价 　　2.1普惠式住房消费税收优惠对于减轻购房负担、刺激住房消费起到了较好效果，但存在受益不公平问题 　　由于美国等发达国家以直接税为主，个人所得税占财政总收入的比例达到55%左右，因此运用个税杠杆刺激房地产业非常有效。但是，高收入