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论不动产预告登记效力及其完善 　　 摘 要：随着《物权法》的颁布实施，不动产预告登记制度在中国正式确立。不动产预告登记制度对于不动产物权变动具有极为重要的意义，同时这一制度设计有利于保障交易安全，有效遏制“一房二卖”的现象。然而《物权法》仅对不动产预告登记制度做了原则性的规定，即便有《房屋登记办法》、《土地登记办法》等部门规章的细化，中国不动产预告登记制度仍然存在立法不统一，适用范围狭窄，效力不确定等一系列问题，旨在通过对不动产预告登记效力的研究对中国不动产预告登记制度提出实体及程序方面的完善。 　　 关键词：不动产预告登记；预告登记效力；制度完善 　　 中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）31-0085-02 　　 　　 一、不动产预告登记的概述 　　 不动产预告登记制度最早起源于普鲁士法中的异议登记制度，后为大陆法系国家及一些英美法系国家所采用，《德国民法典》中其称为预登记，在日本叫做假登记，在中国台湾地区及内地称之为预告登记。不动产预告登记制度发端于异议登记制度但其与异议登记存在根本区别，预告登记制度旨在保护将要发生的物权变动，其目的在于顺利完成有预告登记向本登记的转变而保障当事人的权利；而异议登记制度旨在推翻错误的登记而保障当事人的权利。 　　 1.不动产预告登记的概念。关于不动产预告登记的概念不同地区有不同的定义：《德国民法典》第883条第1款规定了该制度，因此德国学者曼弗雷德?沃尔夫将其定义为“一种必须在土地登记簿中登记的担保手段，它是为保障债权人实现其进行物权变更的债权请求权”[1]；《日本不动产登记法》第2条规定了假登记的适用情形，日本学者我妻荣将其定义为“以备将来进行预定的正式登记（终局登记），为了保全其权利而进行的登记。与正式登记不同，只进行预备登记不产生‘对抗力’”[2]；中国台湾地区《土地法》第79条规定了预告登记制度，台湾学者张龙文将预告登记定义为“为保全不动产物权得丧、变更、消灭为标的之债权请求权而为之准备登记”[3]。可见上述不同国家、地区的学者是从预告登记的担保作用、目的以及保全权利等不同角度而对其进行描述。《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据这一规定可以将预告登记定义为：当事人为保障将来物权的实现而在物权变动没有发生之前向登记机构申请预先的登记，其效力在于排除第三人对物权的侵害。 　　 2.不动产预告登记的性质。预告登记制度存在的意义在于保全债权请求权，但登记有其自身的公示公信的效力，这就使得预告登记制度的性质处于债权和物权间的灰色地带。关于预告登记的性质国内外学者有着不同的观点，主要有以下六种：第一种观点认为预告登记产生独立的限制权，此观点为德国学者所主张；第二种观点称为非实体权利说，该观点认为预告登记仅具有程序法上的意义；第三种是将预告登记看成当事人对物权的期待，也称物权期待权；第四种是请求权保全制度说[4]，该学说主张预告登记兼具物权和债权的性质；第五种观点认为预告登记是一种准物权，是一种具有物权性质的债权；第六种观点认为预告登记的性质是物权化的债权，是债权物权化的具体表现之一。综合上述观点，笔者赞同第六种观点，即预告登记是债权通过登记被赋予了物权的公示公信的效力，从而使得这一债权更具实现的可能性。 　　 二、预告登记的效力 　　 1.保全权利。如上所述，不动产预告登记的性质为债权物权化，即债权请求权物权化，故预告登记最强大的效力为保全债权人的请求权。理论上对于保全权利作为预告登记的效力之一有绝对效力和相对效力之争。绝对效力指一经预告登记，登记义务人便除涂销该登记外不得对该项物权作任何处分；相对效力指即便当事人申请了预告登记亦可作不妨害该登记的物权处分。相对而言相对效力能够更好的发挥预告登记的作用，只要不妨害预告登记的权利，当事人完全可以作其他处分，一来有利于充分利用该物，二来可以增强该物的流转从而促进经济的发展，再者言，法律不应强制干预义务人的无害处分。中国台湾地区《土地法》第72条第2款中规定的即为预告登记保全权利的相对效力“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效”。 　　 2.保全顺位。预告登记保全请求权的顺位是保障当事人的程序性权利，这种程序性权利的实现取决于预告登记能否顺利的转换为本登记。预告登记本身并不具有任何效力，只有在其完成向本登记的过渡才具有具体的法律效力。这便关涉到预告登记保全顺位的效力有无溯及力的问题。《德国民法典》第883条第3款规定，“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日