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论促进住房市场健康发展策略 　　摘要：目前，我国住房领域存在着突出的矛盾和问题，本文针对我国住房市场的现状，探讨了促进我国住房市场健康发展的策略。 　　关键词：住房市场 发展 策略 　　 　　0 引言 　　 近年来，全国的房价节节上升，远远超出一般市民的购买力。不但中低收入阶层买不起房，连中等阶层也买不起房，现在公认高房价已经使80％的民众买不起房，“住房难”、“房价高”成了突出的民生和社会问题，同时也不利于住房市场的健康发展。本文针对我国住房市场的现状，探讨了促进我国住房市场健康发展的策略。 　　1 加强住房市场的宏观调控 　　1.1 明确住房市场的宏观调控目标 　　政府对住房市场进行调控的长期目标，应是保持住房供求的总量平衡与结构平衡。考虑到近年来住房价格上涨幅度过大，社会反映强烈的现实情况，政府近期调控目标应重点集中在防止住房价格过快上涨和增加中小户型的供给方面。 　　1.2 加强各部门在住房市场调控中的协调 　　围绕调控房价和调节供给结构的近期目标，进一步加强各部门在住房市场调控方面的协调力度，进一步明确各部门调控的职能分工，统筹协调各种调控政策，防止出现各自为政和政策措施相互矛盾的情况，提高调控政策的有效性和可操作性。 　　1.3 增加对保障性住房和普通商品房的用地供应 　　在坚持实行严格的耕地保护制度的前提下，改善土地供应结构，提高用地效率，特别是应增加对保障性住房和普通商品房的用地供应。 　　1.4 完善财税与金融政策，调控住房需求总量与结构 　　例如，结合住房面积和购买性质，制定住房消费信贷分类管理制度和差别“首付比例”政策，在首付比例、贷款年限和利率上，对中小户型、第一套自住房给予适当优惠。通过调整契税税率，引导居民对中小户型的消费，对大户型和别墅征收高契税率。同时，加快推进物业税改革试点，加大对住房保有环节的调节力度。还应研究鼓励适度消费的住房消费税政策。用经济手段调节消费需求，引导居民形成梯度的住房消费模式。 　　1.5 完善稳定住房价格的政策调控机制 　　一是清理现有的调控政策措施，对可能推动住房价格上升的政策措施进行调整或停止执行。二是严格执行已出台的相关税收调控政策，建立健全抑制房价上涨的税收“稳定器”机制。三是改革完善相关税制，将征税环节从流转环节向保有环节转化，弱化流转环节税负过高对房价上涨的拉动作用。四是严格执行房地产企业项目开发自有资金比例的规定，明确单一金融机构向单一房地产开发项目的信贷规模与信贷比例。 　　1.6 积极引导中低价位、中小套型普通商品住房的供给 　　地方政府要积极落实建设规划，在土地供给上支持普通商品住房和保障性住房用地。给予开发企业相应的信贷、利息、税收方面的优惠，引导和鼓励开发商积极开发建设中小套型、中低价位住房。促进资源消耗低，循环利用率高和集成度高、功能全、质量好的节能省地型住房的开发。 　　2 加快廉租住房制度建设 　　2.1 较大幅度地扩大廉租住房制度的覆盖面。当前，低收入家庭，特别是居住水平在住房保障标准以下的低收入家庭均应成为廉租住房制度的覆盖对象。随着经济的发展，廉租住房制度的覆盖面还应不断扩大。在强化各级政府住房保障责任和明确保障标准的前提下，具体保障方式应允许地方政府根据各地实际情况自主选择。建立有利于住房保障制度实施的运作主体。在大中城市，可探索由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业，作为政府住房保障的执行机构，负责廉租住房的建设、运营和管理。 　　2.2 从实际出发确定廉租住房的保障标准。按照循序渐进的原则，可先采用略低的标准，再根据实际情况相机适当提高。 　　2.3 完善廉租住房的保障方式。廉租住房制度目前主要有三种具体保障方式：即租金减免、租金补贴和实物配租。其中，租金补贴应成为主要保障方式。各地政府也可以根据实际情况减免租金，或者直接向低收入家庭提供廉租住房。 　　2.4 改进和规范经济适用住房制度。进一步明确经济适用房的保障性质和保障对象，使其成为面向低收入家庭的住房保障和援助制度。在面积控制上，必须坚持适度的标准，原则上应控制在60平方米左右。同时，借鉴一些城市的探索实践，将政府对经济适用房建设的各种优惠，量化为货币补贴，直接发放给符合补贴条件的家庭，以“补人头”为主。还应进一步完善经济适用房的“申入”和“退出”机制。 　　2.5 强化各级政府实施住房保障的责任。建立和完善相关法规体系，使住房保障的主体、责任、实施方式、保障标准等问题都能有法可依、有章可循。 　　2.6 多渠道筹集和解决廉租住房资金。①预算拨款。将住房保障支出纳入国家财政正式年度预算。具体资金来源可以通过调整和优化公共支出结构，将压缩基本建设和行政成本支出的部分资金用于住房保障，以及将每年财政收入增量中的一部分用于住