漳州人民广场欢乐城整体定位跟物业发展建议.ppt

专业地产运营机构 第 * 页 NO1．明星企业带动招商 利用公司的自身资源，通过引进国内外行业领军企业入驻，扩大项目的知名度。 利用其他中介公司的合作伙伴，开展委托招商，吸引企业入驻。 NO2．委托合作协助招商 根据掌握的渠道信息，进行重点突破招商。 NO3．锁住物流\商贸重点招商 积极组织参加区域展会，利用展会活动在重点发展产业领域开展招商。 NO4．利用相关展会促进招商 四大支撑 体系 项目招商策略 预祝漳州人民广场欢乐城运营成功！ * * CHAPTER A 项目SWOT分析 CHAPTER B CBD区域写字楼市场租售情况 CHAPTER C 项目定位与价值研判 CHAPTER D 后期运营建议 目录 Contents 符合市场的发展 符合项目自身情况 可行性 特色差异性 投资者 消费者 消费者需求的理由是什么 投资者购买的理由是什么 定位原则 市场定位突破口 借势——强调顺势而为； 策划有两种，一是造势（甚至是逆势），另一是顺势； 造势——主要是营销，定位上不能采用造势； 采用顺势而为的方式，利用现有的市场机会，做出明确的形象表达是本项目应该选取的方向； 本案最大特色差异性——CBD核心区域占地面积大的独栋综合楼； 依托项目特色差异性——形成独特的商务总部集群。 市场属性：主流成熟市场区域 产品属性：非主流非成熟产品 项目作为主流商务成熟区域内 项目内环境及产品较差的非主流产品 需要足够的眼球来吸引关注 需要足够的态度来发表声明 需要足够的姿态来表明立场 需要足够的独门武器来参与竞争 需要足够的价值体系来引导消费 项目定位 市场定位 CBD核心区域 企业独立商务总部 CBD核心区域：代表高度，国际化，未来、机会、活力和繁荣的代名词； 企业:指明代表前沿性、创造性、聚合功能的企业； 独立:本案独特地理位置，独立院落，私属的空间； 商务总部：代表企业集团总部。 贸易、传媒、物流、科技等中小企业 CBD的中小企业、专业地产投资客 贸易（食品、服装、鞋类等） 传媒业（广告、设计、展览等） 物流业（货运、邮递等） 科技（研发、电子等） 客户定位   客户类别 需求特征 贸易 相对独立的环境； 部分企业需要独立的库房； 需要单独的空间用作产品展示； 传媒 相对独立的办公环境； 较好自然景观资源； 宽敞的办公空间，充分体现办公舒适性； 需要作品展厅、工作室，集创作、展示于一体； 物流 较好交通通达条件，距离火车、汽车货运站点较近； 充足停车位，独立地上停车位，方便装卸； 楼宇外观气派，既体现公司实力，又可作为企业的形象展示； 由于其多数员工来自外地，可能需要解决员工住宿问题； 科技 相对独立的办公环境，静谧空间； 较好自然景观资源； 楼宇外观气派，既体现公司实力，又可作为企业的形象展示； 目标客户分析 租金价格确定：采用市场比较法确定租赁价格，然后进行价格修正，最终确定租金价格。 租金价格比较内容 价格定位——租金价格确定（地上部分） 比较案例项目租金价格 序号 楼盘 底限租金（RMB/平米/天） 顶限租金（RMB/平米/天） 1 SOHO现代城商务楼 3.5 5.0 2 建外SOHO 4.0 5.0 3 华腾大厦 4.0 4.0 4 富力中心 4.5 5.9 5 富顿中心 4.0 5.0 6 北汽大厦 3.5 3.5 租赁项目系数确定 项目名称 地理位置 系数 楼盘本体 系数 娱乐配套 系数 装修 系数 自然景观 系数 交通通达 系数 现代城商务楼 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.02 建外SOHO 1.02 1.02 1.05 1.00 1.02 1.02 华腾大厦 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 富力中心 1.00 1.02 1.05 1.05 1.00 1.02 北汽大厦 0.96 0.96 1.00 1.00 0.98 0.98 富顿中心 0.98 1.00 1.02 1.00 1.00 1.00 平均系数 0.99 1.00 1.02 1.01 1.00 1.02 本案 0.96 0.96 0.95 1.00 0.98 0.95 本案租金价格确定 根据确定的各项目参数计算本项目的租金价格采用公式：X=M*0.96*0.92*0.98*1.00*0.98*0.98/A*B*C*D*E*F 其中： X 为本项目计算价格 M 为各参考项目的平均价格 A 为各参考项目的地理位置系数 B 为各参考项目的楼盘本体系数 C 为各参考项目的自然景观系数 D 为各参考项目的精装修系数 E 为各参考项目的内部娱乐系数 F 为各