浙江省杭州市房地产投资潜力分析解析.doc

浙江省杭州市房地产投资潜力分析 目　　　　　　录　　城市概况 　　第一部分：宏观经济与政策环境分析　　2004上半年城市基本情况的快速一览（表格）　　一、区域宏观经济运行情况　　　　1、GDP　　　　2、固定资产投资　　　　3、人均可支配收入　　　　4、城市化程度　　　　5、恩格尔系数　　二、政策环境　　　　1、土地政策　　　　2、房地产金融政策 　　　　3、房产政策　　　　4、政策影响和展望　　第二部分 土地市场分析　　一、历年土地供应状况　　二、2004年1-9月土地出让分析　　三、土地成交情况分析　　　　1、土地出让金　　　　2、未成交情况　　　　3、现场竞标分析　　四、土地出让价格分析　　　　1、用途分析　　　　2、区域分析　　　　3、城市之间对比　　　　4、地价指数　　　　5、地价占房价的比例　　五、土地市场展望　　第三部分 房地产市场分析　　一、房地产投资状况　　二、房地产供应分析　　　　1、房地产供应总量　　　　2、房地产供应结构特征　　三、商品房销售分析　　　　1、销售情况　　　　2、供销平衡度　　　　3、空置率与空关率　　四、市场需求分析　　　　1、人均居住面积　　　　2、现状及满意程度　　五、房价收入比　　六、商品房价格　　七、房地产展望　　附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分）　　附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)　　附录三：杭州市区土地级别划分范围　　附录四：2004年杭州主要楼盘介绍 房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市） 城市概况： 　　杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。城市居民以汉族为主，有回蒙、 朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。 　　杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、 文化、金融、旅游中心，全国风景旅游城市和历史文化名城。 　　杭州市为华东地区交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线，年旅客发送量达3000万人次，货运量 2000万吨左右，公路总里程近5000公里。航空线22条，与50个城市和地区通航。水上航道航线58条，里程达2100多公里，停靠站388个。 第一部分：宏观经济与政策环境分析 城市快速一览： 市区人口 393万人 人口自然增长率 2.01‰ 商品房竣工面积 82.6万㎡ GDP（2003） 2092亿元 户均居住面积 57 ㎡ 新开工面积 314.6万㎡ 人均GDP（2003） 3.27万元 户均人口 3.3 人 商品房销售面积 75.7万㎡ 人均居住面积（2003） 17.2 ㎡ 房价收入比 8.74 空置率 〈5% 市区居民可支配收入（2003） 12898元 房地产投资额 110亿元 市区商品房平均价格 7640元/㎡ 市区居民消费性支出（2003） 9950元 房地产投资增长率 41.3% 商品房价格增长率 11.8% 　　注：市区包含萧山、余杭区；除特别注明外，以上公布的数据为2004上半年数据。 一、 域宏观经济运行情况： 1、GDP 　　自上世纪90年代初开始，连续13年内，杭州经济一直保持两位数的增长速度，其中房地产业对推动GDP的增长做出了巨大的贡献。据本网统计，1999—2002年，杭州市房地产开发每年的实际投资额以17%的速度快速增长，同期房地产增加值占全市生产总值的比重分别达到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升态势。1999—2002年，杭州市房地产对经济增长的贡献度分别达到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。而今年上半年杭州市实现生产总值1142亿元，比上年同期增长16.2%。其中一产56亿元，增长4.2%；二产654亿元，增长18.5%；三产432亿元，增长14.7%。 ?2、固定资产投资 　　2004上半年，全市固定资产投资累计完成450.67亿元，比上年同期增长29.5%，增幅同比下降2.7个百分点。其中，国家重点调控行业投资增速大幅回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业，上半年投资增速分别比一季度回落77.6和93.6个百分点。从投资主体看，当前杭州市固定资产投资增长主要依靠非国有经济单位投资的推动。上半年，全社会固定资产投资中，非国有投资完成302.20亿元，比上年同期增长60.9%，占全社会投资的67.1%