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试析影响中国2014～2015年房地产需求主要因素 　　【摘要】房地产需求是一个复杂的问题，它受到许多因素的影响，从不同的因素观察，会得到不同的“盲人摸象”式的结论。本文立足于从多方面进行分析，试图得出较全面的结论。基于经典经济学的逻辑，将影响因素归纳为价格层面、收入层面、政策层面、人口和城市化层面、心理层面、宏观经济层面等。2014～2015年期间，在房地产价格下降的过程中，房地产需求将被逐步激活。由于多种因素的不同方向的综合作用，中国房地产市场面临整体崩盘（价格整体下降50%以上且卖不出去）的可能性较小。 　　【关键词】房地产需求 影响因素 房地产崩盘论 　　在经典的经济学理论中，价格主要取决于需求和供给。房地产价格也主要决定于供给和需求。但房地产市场的复杂性在于，供给和需求不仅受到经济层面多种因素的影响，还受到政府政策等其他多方面因素的影响。在当前的土地、在建工程、完工房屋、二手房屋基本给定的前提下，本文专门探讨房地产需求侧的影响因素。 　　一、房地产需求的界定及影响因素 　　根据经典的经济学理论，本文对房地产需求的定义是，对房地产的有购买能力的需要，它要具备两个基本条件，即消费者有购买意愿和消费者具有支付能力。房地产需求是一个复杂的问题，它受到许多因素的影响，从不同的因素观察，会得到不同的“盲人摸象”式的结论。我们立足于从多方面进行分析，试图得出较全面的结论。由于影响因素太多，基于经典经济学的逻辑，本文将影响因素归纳为价格层面、收入层面、政策层面、人口和城市化层面、心理层面、宏观经济层面等方面。 　　二、影响中国2014～2015年房地产需求的主要因素 　　在2014～1015年期间，影响房地产需求的因素，在理论上和实践上的预期影响，主要表现为以下方面： 　　（一）价格层面的影响――房地产价格水平的影响 　　仅仅从价格的角度看，房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果价格下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。 　　以北京市为例，2010～2013年3年期间，平均房价上涨了50%。不断攀升的房价，越来越抑制了有效需求。2014年6月全国房价出现了整体性趋于降的势头，预计在2014～2015年期间房价将继续下降，这将激活越来越多的刚性需求。本次房地产调整的降幅，从理论上说，若回调到上一个周期峰值（均价25000元），约有50%的回调空间。50%的房价降幅将会激发巨大的需求量，这些需求量的释放又将避免房地产市场的崩盘（通常被认为是房地产价格降幅或成交量降幅在短期内超过50%以上）。但由于，在工业化阶段，房价总是螺旋式上升，价格一般不会调整到低于上一个周期的水平。而且，经济体系中其他因素的综合作用，将对房地产需求起到抑制或激发作用。多种因素的共同作用，最终的调整幅度应当不会在整体上超过30%。当然，在局部地区，由于曾经的剧烈炒作或超额供给，回调空间可能超过50%，但这样的地区所占比例不是很大。因此，结论是，虽然少数局部地区的房价调整幅度可能达到50%左右，但全国的房价调整幅度在未来3年在整体上不会全面超过30%。因此，实际上上激活的需求量，也没有那么大。 　　从百城住宅均价来看，2010～2014年的上涨幅度大约为20%左右，除了少数城市，在整体上回调的势能远低于北上广深等一线城市。价格回调幅度小，所激活的需求量也较小。 　　在2014～2015期间，房地产价格的下降，将激活房地产要求，因高房价受到抑制的刚需将逐步释放，这种释放程度取决于房价调整幅度。 　　（二）收入层面的影响――居民可支出收入是影响房地产需求的主要因素 　　居民的可支配收入，是家庭购房、投资、消费的主要来源。居民人均收入水平高低决定了市场购买力的大小， 居民的可支配收入是影响房产需求的主要因素。对于房产地来说，当居民的收入增加时，就会增加对房地产的需求；相反，就会减少对房地产的需求。 　　国家统计局数据显示，全国城镇非私营单位就业人员2013年平均工资51474元，同比名义增长10.1%，扣除物价因素实际增长7.3%，增速略低于GDP增长水平，保持了城镇收入持续上升的趋势。 　　在国家刺激内需的政策环境下，2014～2015期间，居民收入将继续稳步增加，这对房地产需求继续产生正向影响。 　　（三）政策层面的影响――经济政策与房地产调控政策影响着房地产的需求 　　政府政策对房地产的影响相当复杂。财政政策（税收政策等）、货币政策（利率政策、房产信贷政策、货币供给政策等）经济政策都影响着房产的需求量。当前的房地产调控政策一直对房地产需求起着限制作用。 　　国家出台重要的房地产政策，都对需求量造成冲击。从下图中可看出，“国十条”、“国八条”、“国五条”都对房地产需求产生了立竿见影的影响。