万科集团费用核算办法.doc

万科集团费用核算办法 　　　 1、?为统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制，特制定本办法。 一、费用的归集2、? 管理费用1）?“管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。2）?下列费用属实质性的“管理费用”：A、公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；B、与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政部门等的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；C、公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；3）下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其他相应费用科目：A、直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；B、?直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；3、营业（销售）费用：1）?“营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等；2）?下列费用在“营业费用”项目归集核算：A、项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用；B、完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；C、应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；D、班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；E、“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”。3）?下列费用不属于“营业费用”：A、?项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用”（计入“开发间接费”）；B、?委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；C、?物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）；4）开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。4、 财务费用1）“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；2）利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”；5、开发间接费? 1）“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。? 2）下列费用属于“开发间接费”：A、竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；B、可资本化利息；C、按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；D、固定资产投资方向调节税；E、项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；E、“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。3）?与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；4）?“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。 二、费用的划分及分摊 6、“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：1）?项目或项目中的分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化；2）?比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中的分期）的净资金占用之和，“累计资金占用之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金占用”小于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按平均借款利率计算；3）?非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整；4）?汇兑损益及银行手续费不可以资本化。7、“应付福利费”与“期间费用”