招商局广场物业管理模式研究探究.doc

第 PAGE 10 页 共 NUMPAGES 10 页 招商局广场物业管理模式研究 新时代管理中心 目的：分析研究写字楼的物业管理现状，以招商局广场项目为目标。探索和创新更好的管理模式。实现公司、客户、员工、社会多方和谐 共赢。 第一章 写字楼项目物业管理的现状与发展趋势 招商局物业被称为写字楼管理专家，在管的写字楼项目有二十多个，甲级写字楼、政府办公楼、银行等高端项目管理服务的面积有超过700万平米。总体管理水平和市场认知度较高，特别是北京和武汉公司有较强的市场竞争力，通过市场竞争拿到了很多的高端写字楼项目。写字楼项目是公司的经济支柱。 随着招商地产综合配套成片开发的战略实施，会有越来越多的地产开发的写字楼项目需要由物业提供专业的服务。对物物业来说，不能不说是面临着空前的发展机遇，我们应该着眼未来，提前布局，精细策划，作好准备。一方面服务好地产和客户，另一方面对公司的员工和社会负责。 目前写字楼的物业管理，主要有承包制和酬金制两种形式。较之于物业管理的承包制，物业管理的酬金制更加合理，它无疑是商业地产物业管理的发展方向。 随着房地产热的降温，房地产行业的顾客时代已经到来，我们认为，物业管理是房地产开发的一个重要的环节，通过物业管理的优质服务、提高客户满意度、吸引和保持更多的客户对于房地产项目开发有着特别重要的意义。招商局物业本着以人为本、以客为先理念，在现有的基础上要不断探索创新尝试新的写字楼管理模式，化解当前物业发展所面临的困难，向长期良性发展的方向迈进。 第二章、创新性的股份制物业管理模式 一、什么是股份制物业管理模式？ 物业管理公司以物业管理入股，参与写字楼或商业地产项目的经营管理活动，与业主同呼吸共命运。按约定条件分享项目的经营成果。 二、股份制物业管理模式的好处有那些？ 1、免去业主对物业管理公司的专门监管部门的设置，节约人员成本。 2、克服了物业管理公司对于酬金制有意做大不必要成本或对于承包制减少必要成本来增加利润的弊病。 3、优质的物业服务与地产项目有机结合提升整体价值。 4、物业服务不脱离物业公司的管理体系，服务品质有保障。 5、对客户收费采取一费制，包含了租金、物业费、公共能源费（发票分开），简化了工作内容，客户更方便。 6、避免了物业管理费调整难对物业公司带来的经营损失。 7、地产物业实现真正意义上的无缝对接。 8、增加物业的服务人员主人翁意识和自尊心，能更好地服务客户和更科学地维护好设施设备。 9、可以通过调整租金和物业费的比例合法避税，以深圳为例，对月租金1000元及以上的，租金的综合税率为8.22％，物业服务的税率为5.2%，有3.02%差额。在全国其他城市都存在这种税差。 第三章、股份制物业管理模式下地产与物业配合流程 一、成立项目部时，安排懂物业管理的人员加入项目部。负责有关物业方面的问题。 二、项目物业负责人的主要职责 1．协调地产公司各部门，从物业管理角度完善设计方案。 2．负责新项目的管理方案策划，费用测算； 3．从物业服务角度提出专业意见，完善设计方案； 4．组织专业人员进行现场勘查，研究设计文件，从物业管理和业主使用角度提出合理化的建议。 5．协调物业公司内部资源，为新项目提供前期介入的配套服务。 6.与物业公司对接，转达并处理地产与物业之间的信息和文件。 三、策划设计阶段 组织物业公司参加相关设计会议，部提供必要的图纸资料给物业公司； 物业负责人组织物业前期介人员负责进行现场勘查，研究设 计文件，从物业管理和业主使用角度提出合理化的建议。 根据项目的市场定位和商品定位，物业公司编制管理方案； 物业公司测算管理成本； 施工阶段 派驻工程人员定期进行现场巡查； 物业现场人员参加项目工程例会； 新项目部工程人员，对各项目定期巡视； 记录发现问题并于沟通解决。 租赁销售阶段 地产在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，将营 销思路、规划设计思路向物业公司做详细介绍，物业负责人依此进行 物业管理概念及模式研究，纳入项目策划的一部分，同时作为销售卖 点进行提炼； 物业公司设立管理中心对销售中心、样板房等进行管理，主 要提供保安、清洁、服务员服务、配合地产开展各种促销活动。 验收 接管理前三个月物业组织人员对房屋进行全面检查及预验收，接管前物业公司与项目部进行交接验收； 记录发现的问题，交给项目部处理； 项目部对发现的问题进行整改，争取做到零缺陷交房。 售后服务 地产、物业、施工单位签订《保修协议书》，明确三方的责权 利，《保修协议书》将作为施工合同的附件，具有法律效力； 物业公司负责检查收集整理工程问题，交项目部安排施工单位 返修； 物业接管后一年内售后服务责任单位为项目部。1年后由物业公司主要负责。 前期费用结算 前期费用主要包括：人工成本、前期水电费用、清洁费用、 办公费用分难、物