房地产行业2017年度投.资策略--这个冬天不太冷（作者：赵可、刘义、黄梓钊）.pdf

证券研究报告 | 行业策略报告 总量研究 | 房地产 推荐 （维持） 这个冬天不太冷 2016 年12 月06 日 房地产行业2017年投资策略 上证指数 3205 2017 年为小周期调整年，上半年指数难有超额收益，流动性及个股因素主导行情， 但下半年销量触底阶段将出现改观；上半年主流地产股首选高折价资源型，下半 行业规模 年加大关注周转型公司，主题投资关注国企改革，物流地产和长租是新增看点。 占比% 股票家数（只） 161 5.4  大类资产配置意义加大，这个冬天不太冷。14 年底-15 年属于房地产行业衰退 总市值 （亿元） 28444 5.4 末端和复苏前半段，地产股处于基本面边际改善驱动的超额收益区间；16 年 流通市值（亿元） 22842 5.7 房地产完成小周期触顶并且开始回落，整体行情属于无风险利率改善支撑下 行业指数 的估值修复行情；进入17 年，在大类资产配置框架下，房地产作为一类资产 % 1m 6m 12m 的配置热度下滑，但前期流动性持续改善、通胀温和上行将对冲房地产价格 绝对表现 3.4 16.5 -0.0 的滞后调整，这种价格刚性将使得2017 年行业表现为“这个冬天不太冷”。 相对表现 -2.5 5.1 5.1  逃不开的周期，2017 年是“调整年”，但行业中周期尚未走完，维持本轮中 (%) 房地产 沪深300 20 周期复苏持续至2019 年左右的观点。小周期框架依旧有效，2015 年复苏、2016 10 年繁荣与转折、2017 年调整；高基数及政策拐点导致商品房销量进入下降通 0 道，预计全年下降10%左右（前低后略高、二线降幅略大），17Q1 数据对全 -10 年有重大指引意义；房价个位数下降（二线降幅略大）；新开工下降5%左右 -20 （前高后低、二线降幅略大）；投资增速虽有放缓但仍有一定粘性，预计全 -30 Dec/15 Mar/16 Jul/16 Nov/16 年增长0-3% （前高后低、三线增速略低）。 资料来源：贝格数据、招商证券  重申新经济独家框架的三大核心环节，标的可选性方面物流地产和长租公寓 相关报告 是新增看点。重申新经济独家框架，三大核心环节（交易&信息/社区服务/存 1、《房地产行业2016 年中期投资策 量优化）及两大基础工具（互联网+/房地产金融），仍为成长股摇篮。物流地 略-从习以为常的房地产“误区”看下 产是开发时代少有的成长领域，回报率角度也是存量时代的明珠；“租购并 半年市场》2016-06-21 举”住房制度变迁及行业痛点显著，给长租龙头品牌提供广阔发展空间。 2 、《房地产行业2016 年度投资策略- “降噪”房地产--去除偏见的雾霾》  上半年指数难有超额收益，主流地产股首选高折价资源型，主题投资关注国 2015-12-07 企改革等。2017 上半年为小周期调整前端，指数难有超额收益，但下半年销 3、《房地产行业2015 年中期投资策 略- 周期的魅力、转型的魅惑》 量触底阶段将有所改观。上半年主流地产股首选高折价资源型【侨城/北京城 2015-06-08 建/金融街】，利润表高增长型 【华发/首开】和低市盈率公司【保利/新城】也 是估值修复的洼地；下半年加大关注周转型公司。国企改革将是全年重要主 题，推荐央企