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郑州市棚户区改造融资问题研究 　　摘要：棚户区问题严重制约了郑州市城市化发展进程。文章阐述了郑州市棚户区改造的现状，实证分析了正弘置业弓庄棚户区的改造模式及融资模式。得出以下结论：第一，棚户区融资后续支持工作不到位，没有真正落实棚户区改造支持政策；第二，棚户区改造的融资渠道狭窄，没有充分利用金融机构的融资作用；第三，棚户区的建设成本不断升高。 　　关键词：棚户区改造；融资渠道；融资成本 　　一、引言 　　贫民窟问题一直是国内外研究贫困问题的焦点。国外对棚户区改造的研究大多集中于贫民窟等。英国地理学家将其定义为“穷人居住的地方，通常以多户混居和拥挤为特征”。相对应我国棚户区改造过程中解决棚户区居民住房问题，英国解决低收入人群住房问题的主要办法是政府的公房政策。从政府出资建设、出租给低收入人群到出售公房的过程中，住房协会都起着重要的作用，例如，在住宅融资方面，英国政府对住宅的拨款要受到财政赤字规模等的限制，但住房协会则不会受到这样的制约，可以通过贷款弥补资金缺口，因而有利于住房的建设与筹措资金。在德国，解决住房金融问题方面实行住宅储蓄制度，住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，即不受市场影响，具有固定利率、低息互助，还贷款额固定的特点，帮助居民规避市场风险。德国政府还会对参加住宅储蓄的低收入人群进行奖励，并对住宅价格进行调控，以保证住宅储蓄的购买力不会有大的贬值。 　　近年来，我国棚改力度不断增大，越来越多的学者也加大了对棚户区的相关研究。学者刘博认为我国棚改有三种模式，第一是政府为主同时市场与社会为辅；第二是政府主导市场运行；第三是坚持以市场为导向。在棚改实施的难点上，寇元虎认为拆迁难度大、资金缺口大以及规划难度大。相应的，魏威认为棚改可用的融资模式应包括国家政策补贴、省市级财政投入、申请国开行等金融机构贷款资金、发行地方债券、集中社会资本投入等。高广春提出了解决棚改融资难的建议：第一是增强透明度引入竞争，解决激励政策适当下的不良企业参与问题。然建立政策性增信机制，为商业信贷提供增信支持。第三是构建多元化的商业融资结构，缓释住房保障融资过于集中于商业信贷的集中度风险。最后多策并举，促进构建低收入住区社区金融服务体系。 　　二、郑州市棚户区改造的现状 　　2016年，河南省政府下达郑州市棚户区改造目标任务为102471套，保障性住房基本建成目标任务45000套，分配入住目标任??10000套。截至2016年12月31日，实际开工棚户区改造住房36.91万套，其中，货币化安置12.91万套，郑州市均超额完成保障性安居工程目标任务。但目前，棚户区改造仍是郑州市一项艰巨的任务。2017年1月1日，全省住房城乡建设工作会要求，今年持续加大棚户区改造的力度，全省计划棚户区改造开工42万套，基本建成30万套。并在未来的棚户区改造安置过程中，尽量引导群众选择货币化安置方式，力争货币化安置率达到50%以上。郑州市从2016起大力推行棚户区改造货币化安置，市、区两级住房保障部门要搭建服务平台，确保信息的流通，方便群众的购买。对房屋库存量较大的区、县，政府应加强引导，鼓励信誉良好的房企入驻服务平台，采取一系列措施方便货币化安置群众实现商品房的购置，缩短民众安置时间。 　　目前，棚户区改造由过去单一的“旧区、旧房改造”转向“旧区再开发”，不单单改善原有的居住环境还充分发挥改造区域的地域优势，发挥其应有的经济效益、社会效益以及环境效益。在进行棚户区改造的同时实现城市化改造，因而具有以经济效益为主以及规划控制法制化、系统化的特点：第一，房地产企业作为独立法人具有自负盈亏的特点，受市场经济支配，一切以盈利为目的，这种特点有效的刺激企业使用各种方式方法将土地资源高效地利用起来，因此，存在潜在经济效益的棚户区的改造将更加有效；第二，进入市场经济以后，各种资金、贷款的划拨不再是上级批准的政府行为，而是资金需求者与金融机构之间借贷行为，因而，政府对棚户区改造的管理由以前的直接控制变为引导、沟通协作等手段调节，使管理规划更加系统化。积极与企业及金融机构沟通也打破了以往的单向执行方式。 　　三、正弘置业弓庄建设改造项目融资分析 　　弓庄村改造项目一期位于郑州市惠济区，东起中州大道至花园路，由南向北从贾鲁河滨河路延伸到迎宾路。总占地面积为48494平方米，总建筑面积150830平方米，其中地上101830平方米，地下49000平方米。项目性质为二类居住用地，要求其建筑密度小于25%，建筑限高30米，容积率小于2.1%，绿地率大于30%，人口容量约为3104人。弓庄棚户区改造项目总投资额约为27418.6万元，改造套数605套，共计安置2797人。 　　惠济区弓庄改造项目是事关民生的重大工程，项目如何运作及其融资的模式决定了项目融资效率的高低。图1为