大连金州帝景苑首席空中大宅年度营销推广报告天启开启含平面89.pptxVIP

市场研判项目分析营销策略市场研判宏观调控影响金州城市发展金州宏观市场金州微观市场金州客户分析一、宏观调控对市场的影响 1、“国六条“细则的出台对房地产一线城市的影响较大，对房地产的操作流程加强监控和管理，对于购房者而言持币观望的情况将会延续。 2、对于金州房地产的影响目前看来，短期影响不大，金州现有楼盘均处于二期的销售阶段，整体供应虽有所提高，但随着“国六条”的逐步细化落实，整体销售形势不容乐观。 3、对于“帝景苑”项目，宏观调控的影响很大，本项目目前推出的产品均超过90平方米，从市场的需求和贷款比例上与“国六条”中的限制条款相悖，原有的优势将不复存在。一、宏观调控对市场的影响机会： “国六条”虽然对于建筑面积的规定将对房地产开发商产生长远的影响，但是也不排除大房型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。结论： 因此“帝景苑”项目必然是在宏观调控大形势下的超常规操作，用超常规的整体操作最大化减少宏观调控影响，利用本项目的稀有性和高端性进入市场，并迅速占领。二、金州城市发展：大大连经济圈金州区是大连市“十一五”时期城市化的重点区域，是实施“大大连”建设规划纲要，建设新市区的重要组成部分。金州要建设成为与大连主城区、开放先导区一体化发展的新市区。在建设东北亚国际航运中心的进程中，金州区要建设成为大连市的新兴工业区、东北亚国际航运中心的物流基地、高水平的国家级生态区和农业现代化先行区，成为拉动大连经济快速发展的重要增长极。大大连经济圈效应之一： 金州建成以开放型临港产业为主体的新型产业基地和大连新兴工业区，吸引大量国内外企业到金州投资建厂，招商引资效果得到显著提升。大大连经济圈效应之二： 通过完善现代化的立体交通网络，丰富城市骨架，建设以沿五一路为发展主干道的中央商务区，更好地吸引国内外集团总部和金融机构入驻。大大连经济圈效应之三：实施人才强区战略，加大对新型产业体系的研究开发人才与经营管理人才引进和培养，带动金州经济快速发展。结论：区域的房地产业发展必须借助政策、产业、交通等各方面因素，政策吸引外来人口及外来资金；产业提供充足的就业机会吸纳人才、创造财富；交通打破空间界限，将不同区域合而为一。这些将给具有极大优势的金州：注入新鲜活力，商机孕育无限 三、金州房地产宏观市场：1、楼市供需分析 整体市场供求变化 供求关系变化 100 80 60 40 2002005年2006年1-5月 91 50供应面积（万方） 47 28销售面积（万方）供应面积（万方）销售面积（万方）三、金州房地产宏观市场： 供求比整体市场供求比1.85 1.81.75 1.71.65 1.6供求比2005年 1.822006年1-5月 1.68 整体市场供应情况平稳，2006年的供应量略大于去年同期水平；市场销售情况同样有所提升，销售量的涨幅超过去年同期10%以上；总体市场的供求关系有所好转。小结：市场比较稳定，供求关系处于良性运转 三、金州房地产宏观市场：2、价格走势分析 价格变化 3700 3600 3500 3400 3300市场报价实际成交价2005年 3500 3425 2006年1-5月 3650 3600实际成交价市场报价三、金州房地产宏观市场： 价格增长幅度 5.20% 5.00% 4.80% 4.60% 4.40% 4.20% 4.00% 3.80%价格增长幅度市场报价 4.29%实际成交价 5.11% 购房折扣率变化9.88 9.869.869.849.82 9.89.789.769.78 9.74折扣率2005年 9.782006年1-5月 9.86小结： 金州房地产市场的价格在一个正常的范围内有一定的增长趋势，但是涨幅比例很小。因此金州房地产市场的价格是趋于稳定的。结论： 金州市场就目前来看并未能做到供求平衡，市场的销售量有所提高只是暂时现象，市场价格稳中有升。 就目前的情况来看市场销售状况还不能有力支持价格的快速增长，产业发展比较落后，人口的稳定性较强，外来人口引入的不力造成实际市场饱有量存在不足，市场的发展不能得到消费力的有力支撑。四、金州房地产微观市场：竞争态势我们认为，项目的竞争将来自两个方面：板块之间的竞争：本项目的规划定位和体量决定我们将会是本板块的领导者，而作为领导者就将会面临更多来自其他板块的竞争威胁。板块内部的竞争：我们认为，本项目所在板块相似产品较少，主要竞争所在为板块内部的小户型楼盘竞争以及潜在竞争． 板块竞争判断我们可以将金州房产市场划分为四个板块，可比较的为三个板块区域环境配套条件价格水平客源综合竞争力市商业中心、人气足，居住条件好，但整体相对公务员、白领，开发区☆☆☆＋市中心板块配套充足3700元老旧未来行政中心， 整体规划好依附大黑山，景色较好，临近开 发区私营业主、 公务员金州和开发 区为主☆☆☆☆ ☆☆☆新城