大明宫汇项目可行性研究报告汇报简版20.pptxVIP

1 大明宫——梦 大明宫不是一座简单的土木建筑 而是一个梦 是中华民族文明历史中梦幻般的记忆 2 合作方 由曲江管委会组建， 与改造办合署办公 采用曲江新区的 - 成功模式 - 政策 - 原班人马 领导小组的执行机构 高效机构 土地储备、拆迁、 规划等政府权力 3 房地产 开发能力 合作模式：（资金）换（土地+工程+设计） 大明宫改造办 中国建筑股份有限公司 1#宗地开发 410亩 其他市政、房建等工程 其他工程代建 150万㎡ 大明宫遗址公园 主体工程 先锋村安置工程 150万㎡ 资金实力 13亿 工程（+设计）能力 地产开发 工程 投资 设计 4 大明宫在西安市的位置 大明宫——西安心之所在 5 规划范围及投资规模 规划面积 19.16平方公里 大明宫遗址公园 3.20平方公里 周边改造区域 12.74平方公里 集中安置区 3.20平方公里  总投资1440亿 故宫的4.5倍 6 未来格局：一心两翼三圈六区 一心 大明宫遗址公园 两翼 火车站北广场为轴心 沿陇海铁路形成东、西 两大城市改造板块 三圈 三个商业圈： -- 未央路 -- 太华路 -- 北二环 六区 文化旅游区 商贸服务区 商务核心区 改造示范区 中央居住区 集中安置区  市政府新址  地铁2号线(在建)带动，北部升值潜力大 ➲ 7 西安的“中央公园” ——2010年10月1日建成开放 8 1#宗地概况 410亩 二环以里 紧邻4800亩的大明宫遗址公园 （是故宫面积的4.5倍） 9 参照项目：西安大唐芙蓉园 [唐]芙蓉园遗址 南二环以外 占地1000亩 芙蓉园 [明]皇宫(现存) 市中心 占地1080亩 故宫 大明宫 [唐]大明宫遗址 北二环以里 占地4800亩 (宫墙内) 类比度高的2 个项目 10 大唐芙蓉园建成前后周边楼价走势 11 大唐芙蓉园建成前后周边楼价走势(续) 12 地产部分产品初步构想 1 板式住宅 515050 m2 62.8% 2 塔式住宅 133060 m2 16.2% 3 景观公寓 92400 m2 11.3% 4 集中商业 80000 m2 9.8% 5 可售面积合计 820510 m2 100% 6 托幼及小学 9515 m2 -- 产品：大众精品住宅 主要经济技术指标 城市中的绿洲 田园中的城市 1 总用地面积 273470 m2 2 地上建筑面积 830025 m2 3 容积率 3.04 4 绿地率 33% 5 建筑密度 22% 13 地产部分投资估算 序号 项目名称 造价（亿） 备注 1 土地成本 14.13 已扣除利息收入1.04亿元 2 前期费用 0.38 　 3 建安成本 15.32 　 3.1 住宅 13.32 按1800元/ m2计算 3.2 商业 2.00 按2500元/ m2计算 4 红线内小市政及园林 1.18 含托幼及小学 5 公用设施配套、规费及其他 2.16 6 管理费 0.31 按建安成本的2％计算 7 不可预见费 0.46 按建安成本的3％计算 8 合计 33.95 　 9 单平米造价 4139 住宅、公寓、商业综合 14 地产部分财务评价指标（*正常情况） 编号 项目 数值（亿元） 1 建设投资 33.9461 见本报告“投资估算”部分 2 自有资金最高用量 14.6194 3 销售收入 66.6750 *首期均价6200，年递增10%，相当于现价5124 4 毛利润 27.0616 5 所得税 6.7654 6 税后利润 20.2962 7 盈亏平衡点销售量 45.63 万平方米 8 投资回收期 5.28 年，自2008年6月起 9 销售利润率 30.4% (6)÷(3) 10 全投资内部收益率 25.3% 11 成本净利率 59.8% (6) ÷(1) 15 地产部分财务评价指标（*保守情况） 编号 项目 数值（亿元） 1 建设投资 33.9461 见本报告“投资估算”部分 2 自有资金最高用量 14.6194 3 销售收入 60.2311 *首期均价5500，年递增10%，相当于现价4545 4 毛利润 21.1654 5 所得税 5.2913 6 税后利润 15.8740 7 盈亏平衡点销售量 50.51 万平方米 8 投资回收期 5.67 年，自2008年6月起 9 销售利润率 26.4% (6)÷(3) 10 全投资内部收益率 20.3% 11 成本净利率 46.8% (6) ÷(1) 16 工作计划 项目 开始时间 完成时间 计划销售面积 项目土