合肥凤凰城项目写字楼住宅价格定价报告461.pptxVIP

第一部分：写字楼分析写字楼市场特征、发展趋势代表个案资料价格预判客群研判策略建议第一部分：写字楼分析本部分将主要研究以下几个问题合肥写字楼市场特征、发展趋势写字楼的价格预判？写字楼的目标客户是谁？写字楼面向需求的市场机会点在哪里？以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面， 投资以国家相关单位主，民营企业为辅。出租为主，出售为辅。主要集中于市中心位置，地理位置比较好，商务配套比较完善 政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。规划起点低，主要集中于市中心位置及主干道沿线 第一阶段第二阶段第三阶段合肥写字楼发展阶段起步较早，发展缓慢。合肥写字楼市场区域划分图建成项目在售项目规划项目分布特征合肥市已经投入使用的写字楼分布主要集中在中心区域及周边，外围目前供应量逐渐加大；区域划分：以老城区为中心的中心区域、濉溪区域、在新站区的胜利区域和中科大附近的南七区域；中心区域内的主要分布集中在市府广场周边和三孝口周边；写字楼市场尚没有明显的形成各个区域分布，基本和目前商业分布区域一致；城市外围写字楼逐渐增多，如政务新区、马鞍山路南端、高新区等。供求状况目前合肥写字楼市场需求分析板块板块特征主要客户三孝口板块（金城大厦，CBD广场）交通便利、配套完善销售代理、广告策划及代理公司、外地公司分支机构四牌楼板块（天徽大厦）商业氛围浓厚、交通便利外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业百花井板块（五环大厦）一般写字楼和商住楼中小型私营企业大钟楼板块（同济大厦）浓厚商业氛围，交通拥挤金融、科技类企业科大板块（美的阳光大厦）专业化市场从事计算机软、硬件开发、销售北一环板块（财富广场1、2期）交通便利，商务氛围、配套欠缺外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司南一环板块（新都会广场）交通便利、配套完善、中介服务类、贸易类、实业类等本地企业高新区板块（金座）交通通畅、商务氛围、配套欠缺高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位新站板块（中环国际）交通便利、商务氛围不浓厚日化用品代理公司、建材、房地产企业目前，合肥市的写字楼总建筑面积已近250万平方米。而投入使用的高品质的尚无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：因此2006年后市场出现大批写字楼上市，体量近百万方。租售价格2007年是写字楼价格分水岭，之前价格上涨缓慢；2007年之后价格上升幅度加大产品研究项目CBD中央广场香港广场财富广场中环国际大厦恒丰国际大厦新城国际所属区域庐阳区庐阳区庐阳区瑶海区新站区蜀山区建筑面积136551.71m244000m250000m278000m260000m2188203m2层数30层（地上28、地下2）28层（地上26、地下2）28层1号6层，2号26层31（地上29、地下2）28层车位地下208个180个左右地下67个、地面23个和户数1：1166个400个交付标准公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰内部配套酒店公寓商务公所、高级景观住宅会所、专属多功能会议厅。16个空中花园、楼体泛光照明。高规格会议室配套及VIP行政酒廊。环境设计方面在设计时开始引进专业环境规划公司，在楼盘中导入小区景观和建筑景观，如空中花园、裙楼顶层花园等，3—6部电梯。基本配备了中央空调。停车位比以前也显著增加。开始采用环保、节能的高科技型材料，如财富广场二期LOW-E玻璃。内部配套方面注重对内部配套。在写字楼中配备会议厅、会所、商务中心、邮局、咖啡吧、品牌快餐店等，以满足将来业主的商务需要。 电梯：以合资品牌为主，奥的斯、三菱较多；普遍存在数量不足，上下班拥挤现象。车位不足：1）车位主要以出租为主，用于出售的比较少。2）地下车位数量多于地上车位，并且租金相对较高。结论随着合肥经济大发展，市场需要大批写字楼，尤其是高品质的写字楼，财富广场的出现，满足市场所需，去化火爆；2007年后合肥市写字楼市场进入飞速发展阶段，各区均出现大批写字楼面市，档次参差不齐；合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素。高品质写字楼必将得到市场追捧，并可以有效提升价格，带来最大利润。重点个案研究新城国际?开发商：安徽基石置业有限公司?物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯?地理位置：东流路潜山路?预计使用时间：1期2008.10，2期未定；?建筑面积：总建筑面积约200,000平方米，1期2栋，每栋地上建筑面积约41,000平方米；2期1栋，地上建筑面积约54,000平方米；?标准层面积：1期约1,800平方米?空调情况：中央空调；?电梯情况： 8-三菱/栋?车位数量：1期共1,339个；?层数： 1期2栋23层，2期