伟业顾问：北京百旺新城iii期项目判断及概念设计方案144.pptx

项目概况;项目经济指标;便于整体规划，形成较好的社区感;项目属区域“中大盘”，体量较大；;;时间点——价值认知前提;;万平米;万平米;自然人文价值 凤凰岭 龙泉寺 石佛寺;总面积45平方公里的小西山生态带绵延;区位价值;地块周边观景性;在E3地块看代征绿地;物华天宝，人杰地灵，;12km;;;;;;;;苗;北路;国际商;路网系统; 路网系统 ? 轨道4号线北延线 海淀区政府透露，该区正在 编制地铁4号线北延的项目 建议书，计划将4号线从龙 背村向北延至北清路永丰科 技园，以缓解北部新区的出 行压力。;预计2008年本项目入市阶段，;上地区;配套设施;配套设施;;;西北旺镇：;现有居住人口：;项目位于“山后”与“山前”的重要位置，上风上水，;2;成交时间：2006-4-18;土地价值;时间价值－奥运契机带动良好经济环境，房地产发展提速;;核心问题的提出;拿 地;价格及特征分析;（2001）;项目所在山后区域（西北旺及农大地区）在售供应量约11万平米，部分项目后续供应;（万平米）;;;;;;第 56 页;细分市场－西山区域;5;;;潜在供应激增，山后区域未来市场竞争进入白热化。;供应量及特征分析;本项目所在区域各项目05年价格水平（元/平米）;06-07年新增供应价格水平;价格特征 00-06年1-3月价格变化及06-07年价格预测;本项目所在区域－近年住宅价格变化曲线;本项目所在区域－不同物业类型价格水平;本项目所在区域－ 多层(6层)住宅/多层带电梯;本项目所在区域－洋房住宅;西北部低密度别墅类价格水平;/;价格特征;西北部低密度别墅类总价区间特征描述;供应量及特征分析;海淀区人口统计（2003;海淀——国家重点建;;需求研究 科技园入住 随着山后各科技园的陆续入 住，近期对住宅的需求急速 增长，预计将会集中释放。;深访数量与来源分析;深访客户收入特征分析;购买目的与动机分析;单价分析;;;;对户型居室选择分析;;对安装电梯的分析;对高科技的运用分析;需求市场;供应量及特征分析;案例一：百旺茉莉园; 重点个案 II期供应特征;9;一厅;12; 重点个案 I期情景公寓;05;?;;2;重点个案;;;供应市场;;项目定位思路 1???本项目定位于哪个区域板块－档次定位？;景观价值－绝佳的西山区域历史人文、自然景观价值;中容积率;;;中密度里的;;项目定位思路;;?;;产品定位;三联排; 项目定位思路 合院别墅－户型面积240-260平米 首层平面;20%;;6层电梯住宅，平均价格确定：;;假设方案1：FAR=1.4;136110;FAR=1.4的经济效益;假设方案1：FAR=1.5;3;FAR=1.5的经济效益;假设方案2：FAR=1.2;136110;FAR=1.2的经济效益;假设方案3：FAR=1.0;136110;FAR=1.0的经济效益;假设方案4：FAR=0.7;136100;FAR=0.7的经济效益;FAR=0.7-1.5方案比较;方案确定;;土地成本敏感性;土地成本敏感性;