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香港银行住宅按揭业务及经验借鉴 　　一、香港银行的住宅按揭业务 　　（一）香港银行住宅按揭业务发展概况 　　住宅按揭（Residential Mortgage）是香港银行业务的重要组成部分。在房地产的鼎盛时期，香港银行提供的按揭贷款占全部贷款的比例高达46%。 　　香港的楼宇可以分为以下几类：一是私人发展商建造的楼宇，类似于内地的商品房；二是由政府和私人发展商合建的居屋，楼价稍低，类似于内地的经济适用房；第三类称为公屋，公屋由香港房屋委员会（以下简称房委会）推出，只租不售，到97年底房委会推出居者置其屋（或称租者置其屋）计划，对部分公屋进行发售，公屋相比前二种类型的房屋，价格最低。 　　为了配合政府部门推出的居者置其屋（或称租者置其屋）计划，1998年初，汇丰及恒生银行率先以低于优惠利率的息口，推出公屋十成按揭贷款。虽然是十成按揭，但由于还款由房委会作担保，??房价最低，基本不存在风险。其后更有银行最高提供了为楼价105%的贷款额（连同装修贷款及业主透支），即时核批，手续费全免。而一般私人楼宇按揭的成数最高为70%。 　　香港房地产的最近一次繁荣始于1980年后期，中小型楼宇的每平方英尺（约相当于0.1平方米）平均价格上涨了6倍左右。由80年代初的每平方英尺700港元上升到90年代每平方英尺5000港元以上。1996年及97年间，由于楼价急剧上涨，香港金融管理局（以下简称金管局）引入一系列指引来限定抵押贷款头寸。其中规定了按揭贷款占银行总贷款金额40%的上限，1997年1月开始，对于价值在港币1200万元以上的豪宅按揭限制在60%（2001年10月又取消了该项规定）；同年6月，金管局引入资本基础的固定百分比（250%），作为评估银行按揭贷款头寸的内部指标。 　　按揭成数是控制按揭贷款投放量及风险的一项重要指标。80年代早期，香港银行提供的按揭贷款金额为抵押财产评估价值的90%（即9成按揭），94年，金管局订出7成按揭的规定。99年3月起，香港按揭证券公司（以下简称按揭公司）推出按揭担保计划，间接增加贷款金额至楼宇价值的85%，04年7月，按揭公司宣布按揭担保计划受保的最高按揭成数为95%。 　　在香港，除由银行提供7成按揭或在按揭公司担保条件下最高九成五按揭外，楼宇发展商或其他机构（如财务公司）也可能会为楼宇购买者提供第二按揭（refinance），在此情况下，综合按揭成数会超过70%。在交易时，银行贷出物业楼价的七成，而发展商会提供物业余下三成的全部或部分楼价作为第二按揭贷款。由于二按会使按揭人借贷增加，风险亦会增加，所以金管局曾发出指引，列出银行参与这种共同借贷计划的准则，其中包括要求物业由独立测量师估值；银行不可借出超过物业价值七成的金额；并须将第二按揭贷款的本金和利息还款总数，计算在借款人的债务与入息比率之内。另外，发展商亦可能会通过其附属或关连的财务公司单独为买家提供资金以支付楼款，这时发展商会从买家处取得物业的第一按揭。 　　香港银行的按揭贷款利率分为固定利率和浮动利率二种，由于近几年来按揭贷款利率不断走低，目前选用固定利率的按揭贷款占比越来越少。2001年7月，撤销利率管制后，按揭贷款利率开始逐步由各家银行根据市场决定。按揭贷款利率计算采用最优惠利率+-边际利率的方式（实际上可以直接标明按揭贷款利率，但相关的按揭文件修改会比较繁琐）。 　　根据金管局的住宅按揭每月统计调查资料显示，２3间认可机构在2008年12月末的未偿还按揭贷款总额（即按揭贷款余额）达到5880亿港元。按揭贷款拖欠比率仅为0.05％，经重组贷款比率为0.14％，两者合并的比率为0.19％。可见香港目前住宅按揭贷款的风险处于相当低的水平。 　　（二）香港银行的负资产按揭业务情况 　　根据金管局调查：在2008年第4季，负资产住宅按揭贷款宗数由上一季的2568宗，增加至10949宗。2003年6月底的高峰水平约为106000宗。于2008年12月底，负资产住宅按揭贷款涉及的金额由2008年9月底的60亿港元，增加至248亿港元。负资产住宅按揭贷款的无抵押部分增加至27亿港元。负资产住宅按揭贷款的整体按揭成数由2008年9月底的107％上升至112％。拖欠3个月以上贷款所占比率由2008年9月底的0.08％，下降至0.05％，原因是分子（即拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款额）的增幅较分母（即负资产住宅按揭贷款总额）的增幅小。 　　下表是2003-2008年香港负资产住宅按揭贷款统计 　　 　　从该表数据可以看出，负资产住宅按揭贷款宗数以2003年为最高，此后逐年降低，到07年12月份基本上已实现消除。但自本次次贷问题引发的金融危机以来，负资产按揭贷款又有所上升，截止2008年12月是10949宗，虽然离高点仍有较大距