2008上海东方庭院推广方案建议.pptVIP

结论： 社区商业配套总量较大，必须赋予或引入其它元素的商业主题来丰富和完善街区商业功能 街区消费群体（主要为本社区居民）近期积聚度较弱，无商家吸引力 主动建造典型商业店铺，而非被动招商 商业街区与叠加公寓为功能复合体，租售方案应综合兼顾 商业街定位：细分街区功能，引入度假公寓元素：拿出部分物业打造“盛高·朱家角度假酒店式公寓” 功能划分： 庭园中心街：社区生活服务主力店+休闲店 庭园西街：其他生活服务配套店 庭园东街：文化廊（引入水乡、古镇特色商业或某类艺术街区） 确保启动核心区商业，以利销售，后期完善两冀商业功能。 商业营运模式： 第一步：以自主投资为主在商业街中心开 设第一批生活与休闲特色或必备店（5-10家）（08上半年主要目标） 第二步：1-3年内的商业营运，逐渐引入外来商家，完善整体商业功能 第三步：3年后商铺出售方案，长期商业运营管理 本项目商业街区的出路选择 说生活 宣传任务的思考 核心主题：落实生活 核心定位：城市精英的别墅专区  在朱家角，东方庭院潜心两年，打造了一座别墅市镇1批判：朱家角区域功能的旅游绝对论2地产山水观：风景区永远是建造高档社区的肥田3别墅与市镇不相往来：传统别墅生活状态的怪圈4在朱家角，体验东方庭院的城市化别墅生活 一 、在别墅区建造城市形态生活 　是提高了开发的风险还是提升了居者的身价？ 1被市场经济扭区的别墅价值观念 2扩大社区的规模保证了造镇的实效性 3纯粹的产品形式控制了人口素质 4基本配套面积使在别墅生活更具功能性 B：硬广体系强化认知：  动作一：媒体楼书 16联版媒体楼书 创意脉络： 　　　 以项目“别墅的精英生活蝶变计划”为主 线，展开大盘造镇生活的完备 广告目的： 　　　造成市场的轰动效应，引爆广泛关注。 具象产 品核心卖点的功能性，引起共鸣。 动作二：产品硬广 一个贩卖城市生活的城郊别墅社区 您好！这里是：城市精英生の别墅专区 除了空气和空间，跟城市没什么两样 幸福密码:8621项目地址：中国上海市青浦区朱家角复兴路88弄 驾车路线：A9朱家角出口右转 318国道左转，复兴路右转 投资商：盛高置地（香港联交所代码：0337） 独家代理：中原地产 广告全程：博加广告 发展商：上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司 物业顾问：第一太平戴维斯 预售许可证号：青浦房地（2005）预字000043号，本广告仅供参考，广告中具体确定的内容可作为购房合同附件。价格有效期：开盘当天。 动作三：开盘报广 动作四：开盘报广 从别墅产品的新运营模式洞悉新开发运营模式 市场现状促使别墅更新产品意识 异军突起的成功先例给别墅市场打了一支强心剂 新产品开发模式的强效应催化了新开发运营模式的形成 新的开发运营模式 别墅的精英生活蝶变计划 在别墅社区里造一座市镇 让你以国际的标准生活 城市有的在家能找得到 为你寻找1000个知己 一踏出家门就好像度假 让房子变成身体的外套 纯别墅市镇 别墅走向中产阶级是市场发展的必然趋势 市场的活跃永远是双方的互惠互利 谁先低下高贵的头，谁就获得了第一桶金 城郊别墅城市化的开发模式，为别墅市场打开了别一扇门 专家访谈 一．同样的价格当然选别墅（探访） 二．这样生活还是很有吸引力的（探访） 三．居然连生活习惯都改变了（回访） 消费者访谈 媒体楼书引发轰动效应 报纸广告强化消费者对产品的认知 2月27日 开盘 3月7日 3月15日 3月20日 3月27日 开盘 报广 １６联版 报广 引起话题 强化效果 形象维持 持续强化效果 开盘发布 持续强化 跨版 四联版 跨版 跨版 2月22日 广告发布时间完排 具体实施动作： 一、16联版媒体楼书 三、开盘启事 1 2 谋市 1 造势 第1次收网 二、产品硬广 四、产品硬广 1 蓄 势 1、标识。点题 2、区域篇 ３、生活篇 4、形象篇 造镇 建筑 配套 单一别墅社区 景观 户型 封面：1-2 案名+LOGO 别墅的精英生活蝶变计划 封底：15-16 佘山的高尚在于山，朱家角的品位在于水 朱家角，上海第二个高档生活版块 内页：3-6 我们要： 在别墅社区里造一座市镇(大盘内涵篇) 我们要： 让你以国际的标准生活 (建筑篇) 我们要： 城市有的在家能找得到（配套篇） 我们要： 为你寻找1000个知己（单一社区篇） 我们要： 一踏出家门就好像度假 (景观篇) 我们要 让房子变成身体的外套 (户型篇) 内页7-14 提升精英阶层的生活质量 具 体 文 案 表 现 别