2012 五彩城商业调查与策划报告.pptVIP

项目产值估算 预计项目总销售产值约为：2.8亿元 一层面积统计 二层面积统计 三层面积统计 合计 3477.64 3477.64 2678.77 9634.05 一层均价 二层均价 三层均价 　 40000 28000 16000 　 一层产值 二层产值 三层产值 　 13910560042860320 　 产值总计 279339840 2 产品梳理及目标客户分析 产品价值梳理 价格区间 套数 比例 80万及以下 40 35% 81-120万 7 6% 121-200万 24 21% 201-300万 26 23% 301-400万 6 5% 401-500万 3 3% 501-800万 5 4% 801万及以上 3 3% 合计 114 100% 溢价产品 现金流产品 问题产品 难点产品 右侧商铺异形， 受承重墙影响 严重，是项目 的销售难点铺。 产品梳理及对应分析 产品类型 产品特点 对应客户特点 溢价产品 总价120万以下，面积小，位置较好 支付能力高的投资客户或自营客户 现金流产品 总价在121-300万，位置较好，面积较大 对位置要求一般，但对面积有较大的需求经营客户或支付能力较高的投资客户 问题产品 总价在301-500万，位置一般，面积较大 对面积有较大的需求客户，且支付能力较高的较大型商家和企业客户 问题产品 总价在500万以上，位置一般，面积很大 对面积有较大的需求客户，且支付能力较高，建议以企业客户为突破目标 产品类型 对应客户特点 溢价产品 支付能力一般的投资客户或自营客户 现金流产品 对位置要求一般，但对面积有较大的需求经营客户或支付能力较高的投资客户 问题产品 对面积有较大的需求客户，且支付能力较高的较大型商家和企业客户 问题产品 对面积有较大的需求客户，且支付能力较高，建议以企业客户为突破目标 产品及客户对应分析 对应主要客群 新港自有客户资源 新港自有客户资源 郫县周边工业开发区投资客 城北荷花池市场经营商家 郫县本地居民 周边工业开发区投资客 城北荷花池市场经营商家 3 蓄客策略 蓄客目标分析 蓄客目标 1900组；每个月蓄客量需达 380组，每日蓄客量需达13组。 客户量的积累，客户的有效性，将直接影响目标实现。 如何在短时间内完在目标客户的蓄积？ 按6%成交转化率 去化目标：114套 蓄客目标：1900组 每月蓄客目标：约380组 每天蓄客目标：约13组 5个月销售周期 按照划铺后套数统计 蓄客目标细化 推广渠道 平均每月 蓄客预期 蓄客周期 （月） 渠道累计 蓄客 渠道任务 报纸广告 40 5 200 及时传播项目销售信息，树立项目形象 站台广告 60 5 300 及时传播项目销售信息，树立项目形象 网络广告 30 5 150 传播项目销售信息，行业内基础奠定 电话营销 40 5 200 一对一传递项目信息，邀约客户到访 短信广告 40 5 200 精准传递阶段卖点 人员行销 40 5 200 移动售楼部，邀约客户并转化成交 客户截流 20 5 100 对竞争项目客户邀约来访，转换成交 专业市场扫铺 30 5 150 针对目标客群传递项目销售信息并邀约来访 自然来访 40 5 200 定点接待来访客户，并成交 新港会 20 5 100 提供所掌握的成都专业投资客户资源，传递项目信息吸引上客转化 老带新 20 5 100 以特殊的优惠政策吸引新港客户或带新客户上门成交 项目分享会 集中邀约客户现场到访，逼定成交 聚集客户进行项目洗脑提纯 合计 380 5 1900 完成蓄客，实现销售目标 蓄客启动时机建议 根据项目前期市场推广情况，建议重新蓄客启动时机为： 2012年6月20日 项目5、6号楼目前已启动蓄客，鉴于对项目7号地的重新定位和5、6号地块的业态规划及划铺改动，建议采取“优惠升级”的方式，在保留已认筹客户的情况下，重新启动5、6号楼商业蓄客。 优惠升级建议：原5万元认筹一铺的客户，可特别享受总价1%优惠。 4 营销推广策略 销售周期及目标划分 2012年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 百分率 100% 0　 31% 21% 21% 16% 11% 面积（㎡） 约9634 0　 3000 2000 2000 1500 1134 五个月实现销售100%！ 推盘策略 200㎡以上 50-150㎡ 30-40㎡ 15-20㎡ 15-20㎡ 50-80㎡ 1F 约300㎡ 80-100㎡ 60-80㎡ 60-80㎡ 2F 约300㎡ 300-500㎡ 300-500㎡ 3F 30-40㎡ 50-150㎡ 300㎡左右 50-80㎡ 80-100㎡ 一批次 二批次 三批次 四批次 五批次 分批次推售，通过对每次