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商业地产踩稳生态平衡木 商业房地产的开发商要想成功，就必须考虑开发建设中存在的四种权益关系，这四种权益关系包括开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者的权益，这四种权益关系与与商业地产的开发模式密不可分。　　商业地产四种开发模式　　纵观目前全国火热的商业地产项目，总结起来主要有四种开发模式。第一种是不租不售。这种模式的特点是开发商把四种权益集于一身。房地产开发最终的使用端是商业企业,而这一模式就是地产商开发完商业地产项目，不租不售，而是自己继续跟进，从事商业经营活动。第二种是只租不售。就是商业地产开发商对于商业物业只采取出租形式，且租期较长。例如在城郊结合部的周边居民基本上达到20万人，就可以选择一个大型的商业企业作为承租方，来长期进行商业经营，但开发商只把商铺出租而不考虑出售。第三种只售不租。就是开发商将项目全部销售，由所有者自行经营和管理。这种开发模式，开发商相对省力且风险较低，但与前几种开发模式相比，缺点是失去了更大收益前景的可能性，且商业经营不稳定。第四种模式是又租又售。商业地产开发者根据市场的情况把商业物业分割成销售和租赁两部分，为售而租，为租而售，租售结合。这种模式虽然规避了前三种模式的弊端，但涉及到商业地产开发中四种权益关系最多，也最难以平衡，需要恰当处理。此种模式是四种开发模式中最为复杂的一种开发模式，一旦操作不当，开发商就会受到损失，目前国内许多开