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安高·东方御府项目全盘营销方案
2014.2;营销目标
销售推案
客户定位
营销总策略
营销执行分解
营销费用;1;销售目标;2015年销售计划 ;蓄客目标;2;推案思路;货值盘点;销售策略;价格策略;主推方案;推案节奏;销售排期;2014年销售计划 ;2015年销售计划 ;2016年销售计划 ;2017年销售计划 ;资金回笼预排;备选方案;推案节奏;资金回笼预排;3;;目前区域市场内,客户主要分为两类;客户来源;;4;本案;客户分布与时间节点已经明确,如何给销售蓄客提供有力支持?
目标客户将以首次置业者的青年群体为主,我们将以什么样的诉求来打动他们?;价值体系;精品轨交刚需社区
外观:精品标杆
内核:小面积、高功能、轨交房;SLOGAN思考:契合客群心理状态,体现项目特质;营销总策略;;5;推广一期
(启程篇)
;东方御府,安高地产上海首发 ;第一阶段: 2014.6—2014.12;阵 地 线;市区接待点(2014年6月-12月)
建议以轨交3、4、11号线的中转枢纽点曹杨路站附近,设立临时市区接待点,针对客户主力(导入挤压客户)的前期接待。;现场售楼处(2014年12月开放);样板房及样板区(2014年12月开放);样板房及样板区(2014年12月开放);样板房及样板区(2014年12月开放);媒 体 线;户外;户外;轨道交通;第一种方式:电信账单直邮(周边社区、周边产业客户及公房改善客)
第二种方式:购买竞品楼盘,收集医生,教师名单短信+邮寄
;传统媒体(电视/电台);选择理由:
新闻晨报是解放日报报业集团主办的一份新颖的综合性都市报,每天最早与上海市民见面的日报,同时又是上海早晨零售量最高的日报,日均发行量50万份。
版 面: 地产专刊整版版
投放时间: 2014年12月
主诉求:以产品特点与开盘预告为主诉求 。
;I 时代报;搜房;新浪乐居网;搜狐焦点;;微信平台推送内容设定;巡展线;商圈巡展;时间;活 动 线;项目4月底5月初具备全面开工条件,可以借此机会向市场展示项目形象,预告安徽高速地产之东方御府项目即将面世。;时 间: 2014.8-2014.12
活动方式:
邀约市场客户和婚纱机构,同步对客户圈进行信息释放,引起话题炒作,锁定意向客群。
主要公关事件:
2014年8月,市区临时售楼处开放暨“上海浪漫情侣风采”大赛公选公告;
2014年8月至9月,上海浪漫情侣风采海选;
2014年12月,现场售楼处与样板房开放上海浪漫情侣颁奖活动;
主要推广任务:
推出安高东方御府,引起市场关注,有力蓄客,促进本案快速销售。;项目;浪漫情侣风采大赛选手照片墙——浪漫秀秀馆
浪漫幸福的照片,一起来晒晒吧;暖场活动——9月教师节活动;时 间: 2014年9月
活动方式:
在中环百联等商业最集中的商圈等举行系列浪漫嘉年华巡展活动,小丑表演、插花、涂鸦等。
活动方法:
凡到临时接待点领取票据即可凭票入参加嘉年华活动。
活动目的:
造成全城传播效应和良好的口碑传唱度。;大众言证,媒体传播
针对项目产品特点,通过系列新闻软文稿方式在主要纸媒体与网络上发布,扩散影响力。;暖场活动——11月冬季暖风活动;推广二期
(绽放篇)
;东方御府,引发北上海楼市震动;第二阶段: 2015.1—2015.6;巡展线;商圈巡展;时间;活 动 线;暖场活动——爱车装饰大比拼活动;暖场活动——母亲节创意插花活动;推广三期
(升华篇)
;东方御府精装公寓,品质升级 ;第三阶段: 2015.6—2015.11;媒 体 线;户外;短信增加精装修公寓推盘信息,拟定:;以精装公寓即将发售为主诉求 :;活 动 线;将迪斯尼乐园移植入东方御府,安高为您打造一个缤纷的童话故事王国和神秘奇幻的未来国度!;重大活动——安高迪士尼乐园;与可爱的迪斯尼卡通人偶互动;重大活动——安高迪士尼乐园;暖场活动——时尚家居品鉴活动;老带新活动——美食品鉴活动;推广四期
(收官篇)
;2016,进驻东方御府最后机会;时间;阵 地 线;外部引导道具建议:;售楼处前广场进行商业特色包装,增加可参与性(休憩长椅、遮阳伞、休闲桌椅),使客户在休息、洽谈时,展示区的商业展示橱窗能够始终在客户的视线范围内,不断增强商业展示区包装对客户的视觉冲击。;活 动 线;暖场活动——圣诞客户答谢会;2015年项目的蓄客目标面临爆发式增长
常规推广手段已不能满足蓄客需要
更为主动,更为积极,更为全面的推广手段势在必行;拓 客 线;拓 客 线;拓客;外拓小分队管理;1、攻竞品:涵盖马陆/嘉定新城/中环线附近类总价楼盘,尤其是马陆所有的竞品,如佳兆业一号、骏丰玲珑
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