成都锦江先锋体育运动场跟商业设施全程控制策划.docVIP

成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划 二00七年五月九日 目 录 前 言 3 第一部分 开发模式建议及我们的服务内容 4 1.1 导入现代成功的开发模式----全程控制策划方法论 4 1.1.1 什么是全程控制策划 4 1.1.2全程控制策划的目的：价值发现与价值兑现 4 1.2 全程控制策划的实践论 5 1.2.1 开发概念策划的宗旨??赢在开始 5 1.2.2 建设策划的宗旨??保障成功 5 1.2.3 营销策划的宗旨??精确营销 5 1.3 全过程控制策划和控制实施的几个主要工作阶段 6 1.3.1 概念策划??价值发现阶段 7 1.3.2 详细策划??保障成功阶段 7 1.3.3 实施管理??价值实现阶段 8 1.4 我们提供的服务内容 10 1.4.1 项目概念策划 10 1.4.2 营销策划和实施管理 11 第二部分 项目定位初步建议 13 2.1 项目现状分析 13 2.2 项目的优、劣势分析 13 2.2.1 项目优势分析 13 2.2.2 项目劣势分析 14 2.3 项目的基本操作思路分析 15 2.4 项目功能定位构思 15 2.4.1 运动板块 15 2.4.2 商业板块 17 第三部分 概念策划阶段的工作计划 20 3.1 现阶段主要工作 20 3.2 前期策划主要研究的问题 20 3.3 概念方案设计 21 3.4 主要策划思路 22 3.5 项目组成员 23 3.6 工作进度计划 24 3.7 概念策划研究大纲 25 第四部分 服务收费标准 28 附件：投标单位简介 29 一、广州宏一投资策划咨询有限公司简介 30 二、广州宏达工程顾问有限公司简介 31 三、我们承担本项目的优势 33 四、同类型项目业绩(部分) 35 附图：成都锦江先锋运动场地功能布局构思 37 前 言 根据贵司关于《成都锦江先锋运动场、商业部分招商、销售代理公司招标书》的要求，广州宏一投资策划咨询有限公司和广州宏达工程顾问有限公司决定结成联合体，共同组建稳定的项目团队，参加贵司组织的“成都锦江先锋体育运动场商业部分招商、销售代理公司”的国内公开招标，并承诺一旦我方中标，我们将严格按照本建议书的内容提供优质的策划及代理服务。 我方专案小组于4月24日至26日对项目进行了实地考察，对成都地区及周边市场进行了初步调研，并与贵司项目负责人进行了多次沟通交流，在此基础上，我方提出在本项目的开发及营销过程中采用“全程控制策划”的模式，并进一步结合本项目的实际情况和我们操作商业项目全程策划的丰富经验，完成了本建议书，希望与贵司就本项目的整体运作达成更进一步的合作，为实现成都锦江先锋体育运动场项目经济效益利润最大化而努力。 以下是我司专案小组提出针对本项目开发模式、总体定位、策划工作方案的初步考虑，仅供贵司参考与探讨，以便确定更进一步的合作事宜。 第一部分 开发模式建议及我们的服务内容 1.1 导入现代成功的开发模式----全程控制策划方法论 1.1.1 什么是全程控制策划 全程控制策划是在动态市场中建立土地价值发现控制系统和土地价值实现控制系统的全面解决方案。它以土地所在地区的市场成熟度、有效市场需求力、发展商实力、工程技术为边界条件，全过程适应市场需求，动态中控制各条件，适时转化为收益的实现、资本的回报与增值。它涉及房地产生产开发经营的全过程，即管理项目发展的全过程，它由开发概念策划、建设策划和营销策划构成。 商用物业的开发是房地产开发中最具挑战性的类别，风险大、回报高，复杂性、专业性要求高。一方面商用物业使用目的不像住宅，住宅主体的目的是满足个人居住所需，而商用物业则是满足经营所需，从中长期而言升值速度商用大于住宅。另一方面商用物业的需求是经营需求，对交通条件、周边环境、商业组合、经营规模的要求依存度高。好则回报高，差则可能满盘皆输，不单是要销售成功、建设成功，而且要成功经营，并要解决商用物业特有的二元消费主体，即投资人士与商家经营人士的不同，及二元主体造成的业权分散与经营旺场所需统一业权的矛盾。在商用物业房地产实践中和商业经营中，全程控制策划较好地解决了上述问题。 1.1.2全程控制策划的目的：价值发现与价值兑现 成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发商而言，对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。在社会经济活动中，这种特性在商业物业里表现得特别明显。商业物业与居住物业的价值不同，从而为发展商、消费者、投资者和经营者提供了共赢的场所。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。 1.2 全程控制策划的实践论 1.2.1 开发概念