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A市天与苑房地产开发项目施工建设阶段风险管理研究 　　【摘 要】本文将项目风险管理的相关理论与A市天和苑房地产开发项目实际密切结合，对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究。研究表明，本项目施工建设阶段存在的风险因素主要有工期风险、质量风险、管理风险与技术风险等，其中，主要的风险因素为工期拖延风险、设计变更风险。为此，该项目的开发商应采用合同手段进行工期风险转移，加强事前、事中及事后的进度控制，同时引入工程监理，严格控制设计变更，以降低风险，提高项目经济效益。 　　【关键词】房地产；风险识别；风险评估；风险控制 　　一、引言 　　随着我国经济的迅速发展、农村城镇化的速度逐年加快，房地产行业也进入了一个新的发展阶段。房地产投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了房地产一个高风险的事业[1]。投资过程中既有金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险，使投资方案和决策具有相当的潜在风险[2]。目前国内对房地产风险管理的研究还不够深入，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法，也很少有系统的定量研究方法的应用。 　　针对上述情况，本文结合了风险管理理论与房地产业的施工建设具体实践，根据房地产风险的特点，以A市天和苑房地产开发项目为研究对象，从项目风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目施工建设阶段的风险管理进行了深入研究，以期为加强本项目的风险管理提供科学依据。 　　二、项目概况及施工建设阶段的风险识别 　　A市天和苑项目定位为CLD概念，也就是中央居住区，是复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。从项目选址上讲，本项目四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为A市新的商业和居住中心的地位。本项目规模较大，共分五期进行开发，每期开发约15万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率。本项目总的销售额是136123万元，其中，住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。 　　A市天和苑房地产开发项目的施工建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的过程，其主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益[3]。A市天和苑房地产项目内建筑承包商比较多，他们的施工水平参差不齐，引起的风险因素难以预测，主要的风险因素有工期风险、质量风险、管理风险及技术风险等，详见表1。 　　表1 项目施工建设阶段的风险因素表 　　风险因素 类型 风险 　　管理 管理 项目目标是否清晰 　　决策是否征求各方面的意见 　　是否对经验教训进行分析 　　技术 施工方法风险 安排施工组织、采用的施工方法不合理 　　新材料、新技术和新工艺风险 因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失 　　工期 管理者自身造成的工期延误 未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等 　　项目承包商造成的工期延误 承包商技术水平不够无法完成任务；承包商设备不齐备；原料供应不足等 　　无法识别的风险 一些不可抗力造成的延误；意外的社会因素造成的延误等 　　质量 质量 影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境 　　三、项目施工建设阶段的风险评估 　　在上述风险识别的基础上，本文将运用综合评价法对项目建设前期阶段中识别出的项目风险进行全面的评价，其具体过程是：（1）讨论专家确定每个风险因素的权数；（2）确定权重即风险的等级值e，可以按照风险发生的概率分为五个重要等级，分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）将每风险因素的权数和相应的等级值相乘，求出该项风险因素的得分；（4）将风险得分相加，求出此风险因素的总分，即风险度，它表示一个项目的风险程度。 　　按照综合评价法的步骤，通过对A市天和苑房地产项目的调查，联系了A市具有一定影响力的房地产专家、该项目的经理、项目组成人员和工程师，确定在天和苑房地产项目建设阶段各个风险因素的权重和打出相应的等级值，形成了风险因素评价表，详见表2。 　　表2 项目风险因素评价表 　　主要风险因素 权重 风险因素发生的可能性 WC 排 　　序 　　很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大 　　0.8 很大1.0 　　征地拆迁风险 0.1 √ 0.08 3 　　突发事故 0.05 √ 0.02 8 　　安全事故 0.1 √ 0.02 7 　　质量不达标准 0.15