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成都别墅板块布局 Villa to the city 龙泉 板块 温江 板块 青城山 板块 牧马山 板块 华阳 板块 一环路 二环路 三环路 绕城环路 城东龙泉版块别墅业态不成规模。青城山受地震影响后逐渐恢复元气 南沿线版块随地铁1号线国庆开通等利好，集中成都最顶级别墅楼盘，如麓山国际、蔚蓝卡地亚……分流250万以上的最顶级客户 温江版块与牧马山版块同为中高端别墅区域，竞争尤为激烈！ 第一梯队：国际城南版块 离主城区近，通达性最好，区域发展潜力最强。以麓山国际与蔚蓝卡地亚为代表的区域品质标杆，价格最高，顶级别墅的最佳选址地。 第二梯队：温江版块 光华大道的开通，早期重点规划发展区域，发展过程中过于趋利短期目标导致不同物业形态混杂，环境不纯粹。配套相对成熟，尤其是交通环境的改善，已形成城市别墅的主体形象。 相对牧马山、城南板块，温江板块价格相对较低。 第三梯队：牧马山版块 四大版块中唯一纯别墅区域，中国四大低密住区之一，森林，湖泊、半山等自然优势明显。2003年正式启动至今，相关配套没有跟上和改观。 成都唯一纯别墅区域，2003年至今牧马山发展优势已明显，主力价格为250万-500万。 目前，成都别墅集中在150万～200万元和250～500万元两大价格段 成都写字楼版块竞争格局 举例 3 项目卖点 项目价值梳理，并根据区隔点确立优势价值及价值体系。 1）地段价值 2）价格价值 3）户型价值 4）品牌价值 5）建筑价值 6）园林价值 7）配套价值 8）材质价值 9）形态价值 10）规模价值 11）配置价值 12）团队价值 13）物业价值 人造一半 天造一半 逾7000种植被 负O2近5万浓 度的天然氧吧 4万年古海水温泉 千佛山佛道云海 安仁古镇避暑胜地 10万平方公里森林 西岭雪山山系 引进德国巴登风情街 五星级名人度假酒店（国际会议中心） 27洞山地高尔夫 70亩温泉水会中心 王山别墅 路网等市政设施齐全 山体运动公园 4A风景区 西南首选避暑胜地 花水湾小镇 世界度假的全套高端生活体系 举例 别墅类：王山卖点 浪漫感 世界级 规模化 宜居性 丰富性 花水湾小镇 六大属性 在传统区域山引进了国际化的生活元素，如巴登商业街 6000亩综合开发和可持续发展的前景，最具潜力的物业 可居、可玩、可逛、可滑雪、可泡汤，包罗万象的体验之城 一流的路网系统，齐全的市政生活设施，一流的环境 滑雪、温泉、德国风情等营造出来的是浪漫感觉 全时态 春花，夏水，秋月，冬雪神汤，四季全年皆有景 举例 花样年·君山 举例 高端住宅：华润凤凰城 品牌血统论 品牌大盘荣耀 万科人文符号 洋房专利历史 低容 舒居生活 ２００有限数量 配套 陆续 成熟 公园 景观 资源 同质 阶层 友邻 北欧风情社区 交流 共享 空间 稀缺价值论 资源占有论 风情生活论 ＞＞＞洋房系产品价值体系 举例 洋房类：万科魅力之城洋房 举例 综合体：成都大魔方 举例 城市别墅：和黄彩叠园 举例 写字楼：新希望大厦 举例 深度居家全价值体系 4 客群买点 客户心理解读，需求模型+客户写真，并据此确立核心价值。 1）买地段 2）买价格 3）买户型 4）买品牌 5）买配套 6）买身份 7）买利润 8）买综合…… 1）城市别墅客群 2）郊区别墅 3）刚需型 4）改善型 5）投资型 6）豪宅类 客群认知Consumer Perception 要让我们的广告活动有具体的成效，最有效的方法就是将它运用在真正的消费者身上。也就是运用在我们的“目标消费群”身上。 广告本身并没有任何效用。 只有当它去影响消费者时，才发挥作用。 就拿现今所谓的直接反应来说，或许应该叫做立即反应 (反正绝不会叫做间接反应)； 我们所做的一切都是在为消费者做选择的那一刻作准备。 *直接反应，也就是DR(Direct Response), 亦称为Direct Marketing。 权力顶层 财富顶层 上层（稳定资产层） 中上层（新资产层） 中产稳定层 中产初层 市民阶层 底层 目标客群的阶层取向示意图 入门级别墅 叠拼官邸/汇景名阁 小户型公寓 首置 首改 多改 终极 将产品利益转化成消费者利益 人们不是要买产品；他们买的是从产品上可得到的利益 高端别墅 客群心理 改变 满足物业功能 满足品质要求 满足身份要求 满足情感寄托 最基本的物业形态，具有所有物业的共同属性。 在满足物业功能的基础上，更着眼于产品的锻造功力与 细节之处，看重物业的品质感。 注重物业品牌与身份感，追求物业表象背后的自我价值 与成就的物质体现。 探寻契合自身精神、修养、人文理念的物业载体，超越 寻常物业范畴，而将其作为自我精神的外向表达。 从拥有物业 拥有什么样的物业 产品价值 使用价值 情感