二手房交易术语详解与律师建议.docVIP

二手房交易术语详解及律师建议 1、红本房 术语详解：指可以上市交易的商品房，因房地产证颜色为红色而得名。 律师建议：红本房可以放心。 2、绿本房 术语详解：指限制产权、不能上市交易的非商品房，因房地产证颜色为绿色而得名，如保障性住房、集资房等。 律师建议：绿本房交易必须先转红本，时间跨度长，房价波动大，容易发生违约，建议慎重。 3、期房 术语详解：期房是与现房相对应的概念，指从开发商处购得尚未取得一手房地产证的房屋。 律师建议：期房交易必须先办出一手房地产证，同样时间长，容易引发违约，同时存在二次交易的情况，交易税费高，建议优先选择现房交易。 4、军产房 术语详解：指部队开发建设、不受地方管理的房屋。 律师建议：根据《中国人民解放军房地产管理条例》及《军队现有住房出售管理办法》，军产房出售对象限于军队人员，属军人军属福利住房，但实践中存在很多向非军人出售的情况。一手军产房只要取得军产房证几乎没有风险，二手军产房未经军方办理过户手续的，交易合同无效，建议慎重。 5、小产权房 术语详解：小产权房不是一个法律概念，一般指没有缴纳土地出让金、在集体土地上建设的房屋。俗称的小产权房包括集资房、农民房，甚至违建房等(由于已实现了全部土地的国有化，不承认有小产权房)。 律师建议：小产权房不能交易，所以买卖合同都是无效的，面临任何一方毁约退房还钱的风险。 6、红本在手 术语详解：红本在手的字面意思就是红本房地产证在卖方手中，即房屋属于无抵押无查房可随时过户交易的状态，与之相对应的是按揭房，即房地产证尚抵押在银行。 律师建议：红本在手房交易省去了按揭房赎楼的繁琐手续和赎楼费，交易时间短，风险小，建议同等条件下优先选择。 7、诚意金 术语详解：指购房者通过中介看房时为表示诚意而交付具有订金性质的款项。诚意金不是法律术语，其法律性质由当事人约定，一般不具有定金性质，如果买方与卖方达不成买卖协议，中介方应保证无条件退还。 律师建议：由于法律对诚意金没有明确规定，建议购房者在交付时要求中介方在收据上注明返还条件，以免要求返还时发生纠纷。 8、佣金 术语详解：指中介方收取的居间报酬。根据相关规定，佣金最高不超过交易价的3%，由买卖双方分别支付，房价上升时期卖方会要求实收，即买卖双方佣金均由买方承担。 律师建议：佣金一般在递减过户后支付，未能完成过户的，仅需支付必要费用(一般为约定佣金的20%)。 9、定金 术语详解：是履行合同的担保方式之一，数额在成交价的20%以内均为合法。定金罚则是指买方支付定金后毁约的定金由卖方没收，反之卖方收取定金后毁约的需双倍返还定金。 律师建议：为了保证合同的履行，增加违约方的毁约成本，保障守约方合法权益，建议减少首期款，多支付定金，而不要指望高额的违约金约定(法院有权降低违约金，无权调整定金赔偿)。 10、首期款、首付 术语详解：首期款指按揭购房情况下，买方支付的除定金、银行贷款之外的款项。首付是首期款与定金之和，即贷款之外的自有房款。 律师建议：首期款建议监管在银行，而不要直接支付卖方，以免卖方违约时回收困难。不同时期银行贷款政策不同，要求的最低首付也不同，目前限贷令要求首套房首付三成、二套房首付五成，并已停止对第三套购房的贷款。 11、按揭、利率 术语详解：按揭是指买方向银行借款买房。利率是按揭期间的贷款利息。国家支持首次置业，一般情况下首套房利率都会有所优惠。 律师建议：按揭成数受国家贷款政策影响，申请数额未必能足额贷到，建议特别约定按揭不成或不足的合同处理办法，如：解除合同，或追加首期款，或一次性付款。 12、贷款承诺函 术语详解：指买方按揭银行根据买方申请而给卖方出具的，同意给予买方贷款具体数额并在房屋过户、完成抵押登记后发放到卖方账户的书面承诺。 律师建议：取得银行贷款承诺函是买方的基本义务，也是卖方赎楼的前提。银行为防范风险，出具的承诺一般都附有条件，如虚增成交价、按揭申请资料虚假等情况下承诺函无效，故不建议通过虚增成交价的方式套贷，以免被银行发现撤销贷款承诺对卖方构成违约。 13、赎楼 术语详解：赎楼是与按揭相对应的概念，是指卖方提前还清银行贷款解除抵押登记的行为。 律师建议：赎楼方式一般有一笔款、二笔款、现金赎楼等方式。一笔款赎楼的本质是买方为卖方赎楼，虽然能节省短息利息，但风险十分大，强烈建议两笔款赎楼，不建议买方以首期款为卖方赎楼。 14、担保 术语详解：指担保为卖方赎楼借款或买方按揭借款，向借款银行提供的一旦借款方不能如期偿还借款自愿承担连带责任的行为。 律师建议：担保提供担保的方式也分为一笔款、二笔款担保，相应地担保委托合同也有两种版本，建议选择一笔款担保委托合同版本签订。 15、全权委托公证 术语详解：指卖方出具并经公证处公证的给担保及中介方的用于担保担保赎楼及中介方办理水电过户等相关事宜的授权