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房地产调控新思路改革定价机制与交易模式 　　摘要：导致房价过快上涨的原因错综复杂，除了土地供应有限、房源供不应求、地方土地财政、货币政策宽松、投机资本炒作和发生通货膨胀等因素外，房价上涨预期强烈、现行房产定价机制和交易模式存在缺陷等因素也是值得关注的重要方面。本文认为，除了调控房产的供应和需求以及施行严厉的财税金融政策外，通过改革房产的定价机制和交易模式也是房地产调控取得预期成效的重要环节和突破口。 　　关键词：自住型商品住房；保障性住房；土地财政；预期管理；比价效应 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-02 　　“遏制房价的过快上涨，促进房地产市场健康发展”是近十年来国家实施房地产调控的基本目标。但在“北上广深”等热点城市，不断出现房价“屡调屡涨”的怪现象，致使调控陷入了“十调九空”的尴尬境地。2013年10月22日，北京市发布“关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见”（下文简称“京七条”），开启了以地方政府为主导的新一轮房地产调控大幕。 　　“京七条”的主要政策包括：1.高度重视自住型商品住房建设和管理工作；2.加强计划管理，确保土地供应；3.合理确定套型面积和价格标准；4.明确销售对象；5.加强销售和登记管理；6.加强自住型商品住房的转让管理；7.严肃查处违法违规骗购行为。其中的最大亮点在于对一手楼的房源类型、定价机制和覆盖人群等方面有了创新性尝试。但与过往政策一样，其中仍然存在不少监管漏洞和调控盲区，这或使调控最终难以达到理想目标。原因如下： 　　一、“京七条”难以扭转房价过快上涨的预期，无法从根本上消除“恐慌性”需求 　　所谓“恐慌性”需求指的是消费者由于信息不对称，惟恐所需产品因为某种未知原因缺货或者价格突然变高而遭受损失进而产生冲动性的购买行为。住建部政策研究中心主任秦虹认为，在实施房产“限购”政策后，投机性需求已经基本被挤出市场，各种刚性需求的“恐慌性”入市成为了近年房价上涨的主要推手[1]。“恐慌性”需求产生的重要原因是对房价过快上涨的预期，而形成这种预期的客观因素长期存在，比如土地供应有限、经济快速发展、城市化进程加快、区域人口持续增长、居民财富显著增长、通货膨胀加剧、生活方式演化乃至社会风俗传统等。对此，以任志强、董攀、谢百三等为代表的业内人士均有过系统剖析。显然，“京七条”的各项措施在短期内无法从根本上消除上述各类因素，房价过快上涨的预期也将长期存在。 　　由此可知，“恐慌性需求”的原动力异常巨大，房地产调控的路途注定艰难曲折。 　　二、“京七条”的定价机制无法消除待售房源经“比价效应”跟随“地王”或“楼王”项目的涨价现象 　　“京七条”对于自住型商品住房设立的定价机制是：原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。显然，这种类似于香港联系汇率制度的“盯住”式定价机制无法从根本上遏制房价的快速上涨。因为其“盯住”的对象（即“周边房价”）如果在“比价效应”的作用下跟随“地王”或“楼王”项目调升价格，也必将拉抬自住型商品住房价格产生同样的涨幅。 　　“比价效应（Price Comparison effect）”这一概念来源于股票市场，指的是与同类型公司之间通过诸如经营业绩、流通股本、募集资金所投入项目等方面进行直观比较后，可以直接确定某一目标公司在二级市场中的股价定位。该效应得以实现又与源自英国的“拍卖模式（Auction Mode）”的交易机制密切相关。该机制的核心是“价高者得”，目的是寻找出愿意为标的商品出价最高的人[2]。由“比价效应”和“拍卖模式”构成的定价机制可以对商品尤其是投资品价格的大幅波动起到重要的推动作用。我国股票市场采用的就是这种定价机制。一般情况下，若股市上涨预期明显，在龙头股的引领下其它股票的价格也轮番创出新高。 　　在现阶段我国大部分民众的意识里，住宅不单纯是普通消费品，它更是家庭财产的重要载体，也是一种投资品。所以楼市中也存在类似的定价机制：当城市某一区域出现了“地王”或“楼王”项目而使售价创出新高时，其他售房人员会以此为基准调高房源售价，并令潜在购房者相互之间展开“竞标”以营造房价继续上涨氛围。众所周知，由于住宅的周边配套、小区环境、户型朝向和楼层位置等条件不尽相同，使得住宅还具有一定程度的“稀缺性”。因而当面对心仪的购买对象，潜在购房者（尤其是刚需群体）必然会在能力允许的范围内第一时间响应报价达成交易。由此可见，上述定价机制容易引发“恐慌性”需求，它也成为了房价过快上涨的重要原因之一。 　　三、现行房产交易模式存在监管漏洞，调控目标较难实现 　　在目前买卖双方直接成交或通过中介撮合成交的房产交易模式下，一手楼交易过程中的“双合同”现象和二手楼交易过程中的“阴