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房地产基金能力与业务类型探讨 　　摘要：本文论述了国内房地产基金的现状、探讨了房地产基金公司的业务类型和应具备的拓展、策划和募资主要能力。业务类型中重点介绍了REITs模式。 　　关键词：房地产基金 能力 业务类型 　　房地产投资基金是产业投资基金的一种，投资标的为房地产项目，其通过向投资者发行受益凭证，募集资金。投资项目获取收益后，所获受益在扣除税收和各项费用后向受益凭证持有人分红。投资者有机构投资者、个人投资者等不同的类型。 　　一、房地产基金的发展现状 　　从属性上看，房地产行业对从业人员的要求比较高、比较精，属于资金密集型行业。我国的房地产基金自2008年起步以来，2010-2011年实现了爆发式的增长。在2010年之前，我国的房地产基金只有20多只，100亿元左右的规模。从2010年起，随着整个房地产市场需求的爆发式增长，房地产基金也进入了黄金发展期，开始其蓬勃的发展历程，之后的四年，房地产基金市场规模每年都保持着近100%的增长，房地产基金行业规模不断扩大，投资管理基金也更加专业化。截至2013年底，国内人民币房地产基金市场拥有437只房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元。截止到2014年底，房地产基金市场已经拥有了超过160家管理机构，这些机构管理者超过500支房地产私募基金，管理的总规模超过了4500亿元人民币。增长速度是很惊人的。 　　2014年开始，房地产基金管理资产量同比降幅较大，主要是由于去库存背景下房地产开发商投资谨慎，房地产基金行业同步也进入了白银时代，具有优秀管理能力和资金实力的基金管理公司有望引领行业整合。 　　二、房地产基金业务的分类 　　根据基金投资项目的类型来看，占比较高的销售型物业地产开发基金的规模已经开始减少，主要由于住宅等销售型物业开发市场投资风险加大，投资回报率也在逐渐走低。与之相对应的是，以持有型物业，比如综合体、商业地产、物流地产、产业地产等为标的持有型基金开始逐步发展。这是市场大势的发展，已有苏宁、万科等企业纷纷试水退出类REITs产品。 　　根据基金管理人的类型来看，我国的房地产基金主要分为三种类型，分别是开发商主导型、金融机构主导型和独立品牌主导型。 　　开发商主导型基金包括保利地产旗下的信保基金、金地旗下的稳盛基金、首创旗下的首聚创信基金等。金融机构主导的基金包括鼎信长城基金、中信产业基金、中证信桥基金等。独立品牌主导的基金包括鼎晖基金、盛世神州、长富汇银基金等。 　　根据诺承投资的统计，独立品牌主导的基金和开发商主导的基金占绝大多数，两者合计占市场基金管理人数量的四分之三，管理的资金量超过了七成；金融机构主导的基金占基金管理人数量的近四分之一，管理资金量的四分之一；另市场上还有少量外资基金。具体数字见图1。 　　这几类主导机构各有优劣势，具体为： 　　（1）开发商主导型基金，这类基金脱胎于开发商，具有获取项目的天然优势。基金成立初期往往在做公司的一些项目，时间久了以后，如果不独立决策，容易变成开发商的一个融资平台。 　　（2）金融机构主导型基金，这类基金大多是金融机构拓展业务、避开监管的设计，具有获取资金的天然优势。劣势是在项目评判、内部过会上往往带有金融机构做债权的思维。 　　（3）独立品牌基金，这类基金大多是市场大浪淘沙中留下了，一般拥有很强的管理团队。缺点是资信条件不如前两类。 　　（4）外资基金的优势在于带来国外的资源，缺点在于决策较慢，资金入境的手续很复杂，需要很长时间才能审批完成。 　　房地产基金公司应该具备的主要能力 　　房地产基金是一个很市场化的领域，一家房地产基金管理公司要想在激烈的竞争环境中生存下来，发展壮大，我认为需要以下几方面的能力： 　　一是项目获取能力。这是房地产基金公司的基础能力，也是生存的第一要务。获取项目有多种渠道，直接联系开发商、联系各种通道或者通过中介公司。 　　二是策划定位的能力。这应该是现阶段房地产基金比较重要的能力。房地产基金不能和银行比拼资金成本，不能和信托比拼通道牌照，也不能和开发商比拼自有资金投资的实力。房地产基金应具备通过策划、定位，为项目发展指明方向、化腐朽为神奇的能力。比如说有一个项目，按普通思路开发收益一般，如果换一种新思路开发，收益可能就会好很多。房地产基金公司应具备这样的能力，这是需要积淀和创造的。 　　三是募集资金的能力。我认为这是最核心的能力，这也是为什么金融机构会在产业链顶端的原因。募集资金有直接向个人募集和向机构募集两大渠道，开发商主导基金和金融机构主导基金偏向于向机构募集，而独立品牌主导基金偏向于向个人募集资金。这和他们先天的属性有关系。 　　这三类能力应该是递进的，一家优秀的房地产基金公司，应该具备上述三种能力。 　　四、房地产基金公司的