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房地产经营风险与管控措施分析 　　摘要：我国房地产行业的兴起始于改革开放后，而其真正得到发展是在1998年国家开始实行住房改革政策时期。由此可见，我国的房企成长历程较短，与发达国家相比起步较晚，这也就导致了我国房企的风险意识比较差，对于经营风险及其防范对策的研究不够深入。在这样的背景下，对于经营风险进行全面深入地分析就显得十分必要。基于此，本文将围绕房地产经营的各种风险，提出相关的风险防范措施，研究成果对正确认识和深入理解房地产行业经营风险有一定的贡献。 　　关键词：房地产，经营风险，风险防范 　　中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）009-000-02 　　前言 　　在我国的三大产业领域中，房地产是一个支柱性行业，相关研究表明，房地产行业的波动对国民经济的影响巨大，不仅能够影响到与其相关的多个行业的增长变化，对国家GDP产生重要贡献，更重要的是影响到广大人民的安居生活以及社会的和谐稳定。房地产面临着风险和收益都较高的情况，而其开发过程中的不确定性因素越多，存在的风险就越高，因此，对房地产的经营风险进行分析并对其进行管理控制就成为了一个不可忽视的重要问题。基于此，本文将围绕房地产经营的各种风险，提出相关的风险防范措施，研究成果对正确认识和深入理解房地产行业经营风险有一定的贡献。 　　一、土地获取期风险及管控措施 　　这一阶段的风险主要包括政策风险和不良竞争风险。政策风险主要包括产业政策风险和城市规划政策风险。一方面，近几年，国家相继出台了一系列的政策法规，对房地产市场的发展进行了一定地调控。例如，2013年2月20日国务院常务会议确定了“新国五条”，即五项加强房地产市场调控的政策措施，加大了对房地产市场的调控力度，很多房地产项目受到严重影响；另一方面，由于政府重新规划城市布局，这可能会影响小区原有规划，致使房地产小区环境与宣传中的形象不相符，使得消费者认为房地产企业的地产广告宣传与实际不相符，且夸大其词，从而影响到后来的销售。此外，政策风险还包括住房政策风险、土地政策风险、金融政策风险和税率变动等。不良竞争风险主要是指土地使用权拍卖制度下，对于有巨大前景的建设用地，多家房企竞争激烈，而在招拍中由于各种因素如果处于劣势，则容易导致部分房企采用不正当的竞争手段进行竞争，这就会给正常企业带来较大的利益损失。 　　在土地获取阶段，房地产企业可以结合其行业地位和环境特征，从如下几个方面对风险进行管控处理：首先，深化市场调查研究，在新项目立项之初，综合考虑城市规划、政策法规、供求现状以及发展趋势，由此确定投资项目的用途、规模、类型等。其次，根据研究结果，制定出一套可靠的计划安排流程。最后，强化风险预防意识，建立风险预防体系，运用各种手段整理分析市场数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警。在此基础上，立足本地区，根据自己的优势开辟新的项目模式，打造自己的特色优势，形成独特品牌。 　　二、建设开发期风险及管控措施 　　这一阶段的风险主要包括前期设计开发风险、建筑安装工程风险和配套工程风险三个方面。房企在对获得的土地进行开发设计和预算时，国家政策，特别是税收政策会给其决策造成重要影响，而政策的变化也进一步影响企业的开发方式和周期，进而带来不同的收益；在建筑安装时，必须重视建筑施工单位的管理水平和工程能力，从而提升建设效率和水平，还要考虑建筑材料的价格波动以及可能的现金流断裂的风险，在经济不景气的情况下，建筑材料价格的波动对房企的现金流动造成重大影响，当房企无力进行继续建设时，烂尾楼的情况就不可避免，这对于房企来说是致命的；在配套工程阶段，施工费用和不合理的规划带来的风险也可能会导致部分前期工程的返工，导致资源的浪费和成本的增加。很多房地产项目在此阶段面临的风险，主要是建筑安装工程质量的风险和工期拖延风险。一方面，对于施工队伍的选择，并没有严格执行招投标程序，而且由于缺乏监管经验，施工过程中，工程质量管理无法得到保障，另一方面，即房地产企业在开发项目时，主管工程的负责人忽视了项目开发“因地制宜”的必要性，譬如某房地产项目的负责人，长期以来从事北方地区的工程开发，在开发南方房地产项目时，没有充分考虑南方特殊的气候，南方多雨水，很多地方原来是湿地和湖水。在这样的条件下进行地基开挖回填土工程时，要采用夯扩桩基工程的做法，如果不考虑实际情况，采用一贯的强夯工程的经验做法，达不到相应的专业要求。这就迫使工程返工，重新进行勘测，这会推迟施工进度，也会加大开发成本。 　　在建设开发的过程中，工程质量是非常重要的，这也是管控风险的重要措施。房地产企业可从如下几方面对风险进行管控处理：首先，加强对施工过程中各项质量的监督，成立项目经理负责制，选择有较高资质的施工单位，确保工程安全，降低风