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房地产经纪人行业自律与社会管理 　　完成这篇文章的时候，笔者刚于昨天（6月18日）抵达美国德克萨斯州的奥斯汀。专程从芝加哥赶到奥斯汀的全美房地产经纪人协会(NAR)国际业务部负责人Jefferey Hornberger先生和NAR中国业务联络员Adrian Arriaga先生在机场接了我，就马不停蹄地开始了工作晚餐。 　　到餐厅刚坐下，笔者就开门见山，把我们目前最关心的问题提出来向他们两位请教：怎样才能让行业协会吸引从业人员加入协会？协会应该为会员提供哪些服务？美国的协会是怎样做的？ 　　笔者曾经在本栏目连续发表两篇文章讨论行业协会和自律问题（2011年7月《论房地产经纪行业协会》、10月《论行业自律——以房地产经纪为例》），而今年以来，行业自律问题更是变得紧迫甚至“时髦”起来。2011年8月21日，中共中央办公厅、国务院办公厅发文，决定将原“中央社会治安综合治理委员会”更名为“中央社会管理综合治理委员会”，随后各地陆续建立了社会工作委员会，对社会管理倾注了前所未有的关注。而作为加强社会管理工作的一个重要方面，发挥行业组织在行业自律中的作用也被提到了前所未有的高度。近两个月来，笔者在广东连续参加了两次高规格的社会管理工作座谈会，亲身感受到了这种变化。作为地方房地产经纪行业组织的负责人，笔者深感新形势下责任重大和任务具有挑战性。 　　近年来，广州市房地产中介协会已经从相关政府管理部门承接了多项事务性工作，相关政府管理部门和民政部门都对广州市房地产中介协会的工作给予高度评价。但另一方面，作为成立仅仅两年的新协会，广州市房地产中介协会在工作中也遇到一些困惑和困难，最为典型的就是目前正被物价部门关注的捆绑收取会费问题。 　　笔者对行业协会的工作一直有两点基本的看法，一是自愿原则——会员加入协会应该是自愿的；二是服务原则——协会应该立足为会员提供服务，通过服务来吸引会员加入协会。这两项原则实际上是相辅相成的，既然是自愿，当然就要靠优质的服务来实现。 　　但这两项原则在实践中却遇到了困难：首先是需要让从业人员了解协会，他们才会加入协会，这需要协会进行有针对性的宣传，这项工作是需要资金投入的；其次，为会员提供服务也是需要经费支持的。但在会员人数不够的情况下，这两项活动都受到经费限制。这些困难并非广州市房地产经纪人协会所独有，各个行业协会可以说都会遇到同样的困境。最后的解决结果通常就是行业协会不得不借助政府的力量强制从业者入会，不如此，行业协会则可能会沦为可有可无的境地，最后甚至自生自灭，或者就靠开展各种营利活动来维持协会运作，这就完全违背了行业协会的基本原则（不能营利）。 　　广州市房地产中介协会最后找到的解决办法是：利用经纪人执业资格证年审时需要提供继续教育学时证明作为抓手，协会通过为会员提供免费的继续教育来吸引从业人员入会。这本是一举两得之事：通过免费继续教育可以提高全行业的执业道德水平和执业技能水平，而免费继续教育本来也是协会应该为会员提供的服务之一，通过协会为会员提供继续教育，也使得从业人员有了一个和协会“亲密接触”的机会，可以了解协会的服务，进而产生加入协会的意愿。 　　笔者认为，即使协会在这样做的时候违背了物价管理的某些规定，从鼓励行业协会积极参与社会管理的目的出发，也应该允许这样的探索，保持必要的容忍。并且，政府在行使管理职能的时候，也应该考虑到被管理对象的主观意愿和出发点。 　　正因为遇到了这样的困境，笔者这次到了美国德克萨斯州的首府奥斯汀之后，首先关注的就是当地的协会是怎样吸引会员的，是怎样为会员提供服务的，又是怎样实行行业自律的。 　　到达奥斯汀的第二天，6月19日，笔者先后到德州房地产经纪人协会(Texas Association of Realtors)和德州房地产委员会(Texas Real Estate Commission)访问座谈，从中得到一些启发。 　　首先，政府对房地产经纪行业的监管其实是不可或缺的，政府不能因为没有精力管而把相关的管理职能交给社会，而应该是把社会能够自我管理的事情交给社会。德州房地产委员会是一个政府机构，负责房地产经纪人执业资格证的发放和不良经纪行为的查处。反观我国，由于房地产经纪人执业资格建立之初就赶上2003年《行政许可法》的实施，于是房地产经纪人的执业资格准入制度就被撤销了。而在美国，每个州都建立了房地产经纪人执业资格制度，都是由政府部门负责考试和发放房地产经纪人执业资格证，而且一旦接到投诉，不管投诉是来自消费者还是来自房地产经纪人同行，委员会都会立案查处并作出相应的处罚决定，按严厉程度不同，处罚分为发出规劝信直到吊销牌照等各个等级。 　　那么在这种情况下，房地产经纪人协会又能起到什么作用呢？我的总结是：政府负责房地产经纪人违法行为的查处，而行业协会则负责从职业道德和职业技能的