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房地产登记制度改革与完善 　　【摘要】本文针对目前我国房地产登记制度发展的历史，借鉴西方登记制度，对我国房产登记中存在的问题进行研究、探索和思考，中国土地登记立法水平不高，不但缺少规范、明晰土地权利体系的物权法，也没有具有较高法律地位的土地登记法或土地登记条例，相反通过不同的部门立法将统一的土地登记分解为各类不动产分别登记、多头管理。笔者认为有必要从法律上对房地产登记制度进行进一步完善。 　　【关键词】房地产；房地产登记制度；改革完善 　　房地产是典型的不动产，房地产空间上的不可移动性，使得它不能像一般物那样仅仅用占有或实际控制即可表证其权属状态。长期的占有、使用过程中，不断地变更所有人和使用人，极导致权属纠纷。所以，在我国房地产登记贯穿于房地产开发建设和交易的始终。对房地产建立登记制度也是当今世界各国普遍采用的方式。目前我国关于产权登记的法律规定仍十分简单，多是一些原则性的规定，尚有很多问题有待于进一步研究、探讨、解决，房地产登记管理体制存在着需要改进的地方。 　　一、我国房产登记制度历史 　　（一）建国之前 　　我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原因）都意味着产权的丧失。 　　（二）新中国成立后至改革开放前 　　新中国成立后，即颁布了《土地改革法》等法律法规，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。在50年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后由于特殊时期等原因，土地房产登记制度废弛，权利的变更往往以契代证。 　　（三）1978年至九十年代前 　　在1978年后我国房地产登记制度恢复和发展，在1985年第一次全国城镇房屋普查之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，例如《土地管理法》等法律，我国土地管理事业进入有法可依的历史阶段，并规定了我国土地登记包括初始土地登记和变更土地登记。 　　（四）1995年后 　　在《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》、《担保法》、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》等全国性的规范对土地使用权登记、不动产抵押登记、农村集体土地管理等进行了更加详细的规定。此外地方性法规，如《上海市房地产登记条例》、《厦门市城镇房屋管理条例》等对房地产登记制度作出了专项规定，我国的房产登记制度不断完善。 　　二、国内外土地登记制度模式 　　在国外，登记制度主要可以分为契约登记制度、权利登记制度、托伦斯登记制度，我国的登记制度有别于这三种制度。我国房产以登记为所有权转移的标志，但是以交付为风险转移的时间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。物权登记为物权转移的要件，不登记则物权不专一，但是不登记并不影响房产买卖合同的效力。同时物权登记是对抗第三人的要件，不登记则新物权不能对抗第三人，但不影响物权转移的效力，不影响买卖合同本身。由此粗略的可以看出，我国登记有一定登记对坑主义的色彩，但是又更接近与权利交付主义。由于我国的特殊性，我们可以取其精华弃其糟粕，但是不能完全的照搬外国制度。 　　三、我国土地登记制度的改革与完善 　　在此之前土地由国土部门根据《土地登记办法》进行登记，房产由房管部门根据《房屋登记办法》进行登记。房管部门贯彻地随房走，而国土部门则是房随地走。这很容易造成权利主体不一致、用途不一致、土地面积分摊与房屋建筑面积不协调，这些错误得不到解决，引起的矛盾会日益扩大。因此统一不动产登记是现下正在实施且必须完善改革的措施。 　　（一）房地统一登记机关 　　如果土地登记机关不统一，土地登记机关只有行政管理职能而无司法性，土地登记必然缺乏物权公示性，必然损害经济发展和权利人正当权益。当两个或两个以上的登记机关权力重叠时，不但会损害当事人合法权益，而且会扰乱正常的法律秩序。我国当前土地登记存在“多头执政”的局面以及土地登记“分级管理”的制度，土地市场发展造成严重障碍。 　　为解决房地分属问题，国土局发布了《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，明确在国土部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记等不动产登记工作的职责。不动产的统一登记有利于解决不动产当中错综复杂的关系，同时兼有行政管理、司法性、专业技术性的登记管理机构，可