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房地产开发过程控制与管理技术研究 　　摘要:研究对房地产开发的各阶段项目管理工作进行有效的控制和协调,总结出一套面向房地产开发商的房地产项目管理操作体系,提出了一整套房地产项目管理的操作思路、管理方法。它将会对提高我国房地产开发过程的项目管理水平有积极的指导意义。 　　关键词:房地产开发项目管理控制 　　 　　1.房地产开发的过程控制 　　 　　项目控制技术作为房地产开发项目管理的重要手段,越来越广泛地应用于房地产开发管理过程中。项目控制技术一般包括:质量控制、进度控制、投资控制等三方面的内容。 　　1.1质量管理 　　开发过程中首先要对工程质量实施严格的管理,并根据房地产开发过程的质量内容逐步建立并完善一整套质量保证体系和质量监督控制体系。 　　房地产开发建设项目管理的质量管理体系包含了两个系统,一个是管理性的质量保证系统,一个是作业性的质量控制系统,二者相辅相成使房地产开发工程的高质量得以保证。在质量保证体系中,由监理公司具体负责质量监督,并对业主负责。 　　值得强调的是,房地产开发项目管理虽然是全员、全过程的管理,同时对项目质量终身负责,但主要工作应放在做好对设计品质控制,而不应把主要的人力、物力用在施工质量控制上,工程质量和材料、设备质量控制可以通过招标进行质量监控。 　　1.2进度管理 　　进度控制的基本职能可归纳为:进度计划的编制和审定,项目进度监督和纠正措施,设计文件、设备、材料的催交,工程进展报告。 　　由于房地产开发建设工程的大型化、工程化、复杂化,因此,即使再周密的计划也难免出现偏离。实际上偏离的事件是经常发生的,不断地跟踪计划实施的进程,及时发现偏离,分析原因,尤其注意的是,如果关键路径上的工程活动被延误,进度控制的过程就是采取果断的纠正行动,就要对其后序的工程活动进行分析,制订出最科学的赶工计划,以保证项目总目标的实现。 　　关于控制的手段,在房地产开发过程中主要是合同控制、管理程序控制、进度跟踪和信息反馈。合同中有关于进度控制目标的条款和相应的经济措施,例如将工程款支付与工程进度挂钩,完不成进度目标,便得不到支付;关键日期不能实现时,要罚款等。 　　此外,进度控制中对设计文件和设备材料的催交工作也是非常重要的,设计的完成和材料的及时供应是项目正常运作的必要保障。因此,项目经理要重视设计、设备材料交付计划的制定和落实工作。 　　1.3投资管理 　　对房地产开发项目的投资控制,按项目建设程序,可大致分为六个阶段,投资控制流程见图(图1)。 　　 　　房地产开发项目投资的行为过程是资金投入、项目实施、项目控制、资金回收,其投资的控制可以从资金流控制和控制的制度保证体系两个方面分析研究。资金流控制是项目投资控制的内在要求,项目经理能否真正实现资金流的控制,关键在于建立一个良好的制度保证体系。对合同的制定与管理、变更、追加工程的工程款的支付等均有相应的管理制度,投资的每个环节均制定规范的操作程序,使投资控制工作能够制度化、规范化、程序化。 　　为了使每一项投资活动规范化,还必须建立与组织结构相关联的工作程序,这种工作程序将项目(工作)和组织单位紧密地联系在一起,各单位分工负责,相互配合,相互监督,共同实现投资控制的目标。将资金流的控制目标和组织体系相结合,就形成了一套项目投资控制的方法、手段和程序。 　　 　　2.房地产开发的管理技术 　　 　　在房地产开发过程中,项目的管理技术一般包括:合同管理、沟通管理、安全管理和人力资源管理等。 　　2.1合同管理 　　在项目管理中,业主依据它与各承包商签订的合同来分解项目目标,并以此对承包商进行管理;同时也依据合同的规定,履行自己的职责。对于承包商来说,合同是它进行质量和进度目标控制和中请付款的依据,一方面,它必须依据合同中规定的质量标准完成工程(工作),依据合同中规定的进度目标同其他子项衔接;另一方面,它依据合同的支付条件,来申请支付合同款。对于一个房地产开发项目来说,只有参与项目的所有单位都依据合同办事,才能顺利实现项目总目标。 　　2.2沟通管理 　　为了开发、建设的需要,通常会将开发项目以不同的方式,将之划分为许多子系统、阶段或层次。在项目管理过程中,这些子系统、部分或单元的工程任务交由不同的承包商或单位承担时,又会出现大量相互关联的分工合作问题。对这些结合部和分工合作进行沟通是项目管理的主要职能,各种沟通之中,以人际关系最为重要,项目经理在人际关系中处于核心地位。 　　项目经理必须在项目进展的各个阶段都真正起组织者作用,通过组织召开定期例会的方式,加强各方的沟通。但项目经理的沟通和协调作用应与监理公司的沟通作用明确区分开来,监理公司的工作应着重在对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等的组织沟通管理,