房地产开发项目管理与质量控制.docVIP

房地产开发项目管理与质量控制 　　【摘 要】改革开放以来，随着市场经济的发展，房地产市场竞争压力越来越大，房地产开发项目中的项目管理和质量控制成为了项目成败的关键。因此，对房地产开发项目进行项目管理和质量控制意义深远。所以本文就主要围绕房地产开发项目管理和质量控制作了简单的探讨，文章分析房地产项目管理中存在的风险，提出了相关对策以及质量控制要点。 　　 【关键词】房地产 项目管理 质量控制 对策 　　中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号： 　　【引言】 　　房地产建设项目因其自身的特殊性和一些不确定性因素，房地产项目管理存在着诸多风险，因此加强房地产开发项目管理十分重要。同时，对于房地产企业而言，实施有效的质量控制是其发展的保障。 　　1．房地产开发项目管理概述 　　1.1. 房地产开发项目管理的含义 　　房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对开发项目建设的全过程，按其内在运行规律，进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 　　1.2.关注要点 　　（1）由于项目实施的一次性, 房地产开发企业大部分属于项目公司, 使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性, 项目管理缺乏系统的管理模式与经验。 　　（2）资金短缺, 融资能力不足, 建设资金难以保障, 工程款拖欠严重。 　　（3）技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》, 房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员, 但我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。 　　2．房地产开发项目管理中存在的风险 　　风险是在特定的客观条件下和时期内，对一些未确定性因素展开分析。事实上改变实际和计划结果的程度差异，这种变化程度与风险成正比，随着程度的增长，风险越大。房地产开发项目的风险，这种风险在实施开发中处于比较实在的风险，在目前的经济状况和外部环境中，主要体现如下可知： 　　 2.1.项目的定位风险。房地产项目的市场定位分为产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，为前期工作中的项目决策、项目设计、项目营销策划方案做准备。项目的市场定位开始成熟后，从根本上决定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案和销售前景，如果存在不确定性，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，项目建设的决策性是项目中最大的风险，可随意说是决策风险不是管理风险。 　　2. 2.项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》对市场定位的认识没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”和融资能力过高的评估，在项目成本分析存有着严重的失误，还未贯彻国家和地方政府的行业政策，对成本控制、意外因素、经济环境等等原因，给项目管理建设造成了极大的风险。 　　2. 3.项目的质量风险。主要表现在以下方面:（1）在项目决策阶段:由于经济技术分析失误，品质与价格矛盾会出现问题。（2）在设计阶段:向设计部门提出违反设计规范、标准以及强制性标准的要求，还有人际关系上的投机性的相关问题。（3）施工阶段：从业人员对设计方面的认知存在很多的误差，私自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，对于关键部分和关键过程不重视没有进行跟踪检查及时处理遇到的问题，对一些容易出现影响结构安全和在使用功能方面有影响的问题不加以及时处理或者向管理者汇报情况，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）。 　　2. 4.项目的合约履行能力风险。在项目实施建设的过程中，会出现土地的转让、融资和设计、监理、工程地质勘察部门、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，因为项目项目一开始没有回头路，涉及相关因素繁多，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，难免在实施过程中出现控制失误，加大了该项目管理和控制方面的压力。 　　2. 5、建设的 “创新”风险。根据目前的经济状况，项目建设的土地、资金条件相对于过去来说受到更加重视，在还没出现资源短缺的情况下，要使房地产项目在社会上能可持续发展，获取更多的经济利益，对于企业来说这是十分有必要的。就这种状况来看，为了达到目标把本企业项目和周围项目之间存在的差异找不出，选择对于本身所在的企业和其他企业还未完成的“创新”，这样做同时也具有较大的风险，再说创新本来就具有风险，我们不能用个人意识影响项目的发展。 　　3．房地产项目管理风险的控制策略 　　3.1、项目根据外部环境持续改进策略从目前的外部环境来看，开始坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，考虑到风险因素可以参考《项目管理规