资本经营与财务管——整合版.ppt

1.商业地产分析（5 2沙坪坝商圈分析（4 3swot分析（3 4项目定位（10 5可研（5 6成本控制（16 7招商策划（5 沙区·XX文化广场 轨道交通 轨道交通对于周边发展的影响 营销宣传 目标成本法是一种全过程、全方位、全人员的成本管理方法。 目标成本法将客户需求置于供应链企业（本项目中就是各个商铺）制定和实施产品战略的中心地位，将满足和超越在产品品质、功能和价格等方面的客户需求作为实现和保持产品竞争优势的关键。 经营期成本控制目标 本项目建设期：2011-2012年 共两年 本项目运营期从2013年开始 运营期成本控制现金流出如下图： 其中经营成本见下图： 本项目成本管理是一个复杂的过程，包括建设期成本估算、建设期成本预算、运营期成本控制所构成。 综合上述，通过责任制和目标成本法加强项目的成本控制至关重要。它直接关系到本项目的成败。 通过目标成本法和责任制把具体工作落实到每个商铺。 实现盈利目标 652，537，926.38元！ Thank You! 项目运营期成本控制 项目成本控制方法和策略 项目成本控制目标 1 2 项目成本控制方法和策略 我们的整体策略是： 只租不售！ 只租不售的模式不仅在一定程度上保持产权的统一 有利于市场的统一经营管理与维护 更能使物业形象得到良好的维护和提升 项目成本控制方法 目标成本法 实施目标 监控考绩 评定目标 奖惩兑现 确定目标 层层分解 目标成本法 项目成本目标 3 项目成本目标 * LOGO 赚钱啦，赚钱啦，我该怎么去花？ 利率要提高了，我们应该去哪里投资呢？？？ 现在，请让我来告诉您！ 沙坪坝·XX文化广场 ——引领文化新视角 沙区·XX文化广场 现代社会工作压力巨大 喧闹的都市生活令人厌倦 如何让自己的生活更有品味和质量？ 请来XX文化广场！ 在这里，分享的是沙区文化无限魅力 在这里，体味的是疲惫过后的一份温馨 文化广场 这里是您学习、休闲、娱乐、 回味沙区古文化的绝佳选择！ 地理位置 位于重庆市沙坪坝区，三峡广场中心地带 请您记好地方，一定要常来哟！ 项目定位 目标客户 年龄集中在十几岁至三十几岁 学院气息较浓，大多接受良好的教育 追求精致、品味生活 学生、教师及都市白领 客户分布以沙坪坝区为主，兼包括其他主城区 乐于为文化娱乐支出买单 项目构成 （1）现代书吧（2）一流影城（3）电玩城（4）植物展（5）美食城 沙区·文化长廊——市场与文化的完美结合 通过书画琴棋等形式，展现现代城市的休闲文化主题，随着人们物质消费日益得到满足，追求更高层次的精神方面的消费，开拓精神消费市场！ 项目可行性分析 市场调研 休闲文化广场有 巨大的市场需求 投资预算 成本较低 效益良好 经济合理 技术可行 项目可行 资金成本较低 多家企业 投资 文 化 长 廊 项目盈利模式设计 沙区·XX文化广场 现代书吧 一流影城 电玩城 美食城 植物展 盈利 项目 特色 项目 文化 休闲 娱乐 购物 可持续盈利 赚钱啦！ 先算算帐吧！ 沙区·XX文化广场 看看一层能赚多少钱？ 以商场一楼100平方米铺位为例 本项目第一年度应期望总收入为136925400元，项目总建筑面积为60000m2，那么本铺位分摊得到： 100*（ 136925400 /38000)=360330元 赚的不少哟， 哈哈哈哈 小子，要淡定！ 沙区·XX文化广场 投资回收期7-8年 资金结构 沙区·XX文化广场 融资模式 高权益资金 低债务资金 财务战略分析 沙区·XX文化广场 项目能否成功 成果能否被顾客接受 项目能否达到预期效果 项目的核心竞争力是什么 ...… 经营风险高 合理财务风险战略 增大权益融资比例， 项目后期，增大 债务融资 沙区·XX文化广场 346,617,131.30 　 　 总投资 　 　 　 　 流动资金 五 8,616,500.00 　 费率为6% 涨价预备费 　 25,037,083.80 　 费率为8% 基本预备费 　 33,653,583.80 　 　 预备费 四 2,280,000.00 0.05 工程费用的5% 施工图审查费 5 1,976,000.00 0.02 工程费用的2% 建设单位管理费 4 12,134,160.00 0.07 工程费用的7.2% 勘察设计费 3 25,000,000.00 　 　 前期工程费用 2 81,863,020.00 8,617.16 元/平方米 土地费用 1 140,633,547