仁寿外滩项目全程营销系构建(终极版).ppt

朝向因素，主要是根据当地的气候特点、考虑不同单位具体朝向的差异化，把不同单位的朝向定为 “东南、南、西南、东北、北、西北、正东、正西”等几大不同的层级； 采光因素，主要是在的不同单位朝向的把握上对其采光面宽的要求； 通风因素，主要是在实地考察的基础上对不同单位空气对流度的要求； 户型因素，主要是根据户型设计合理性及客户的需求，分别对项目各种户型进行比较； 景观因素，主要是考虑了对外部景观、项目自身园林景观的比较； 视野因素，主要考虑项目周边建筑物的遮挡情况，楼层不同视野相对来说也不同，因此视野因素除了在水平调差中考虑外，在楼层调差中也要考虑； 噪音因素，主要考虑了项目受外界噪音干扰的影响程度； 私密因素，针对中高端住宅的客户群体这是个重要的考虑因素。 垂直调差的确定在参考并比较市场上竞争楼盘相应层差的基础上结合项目不同楼层的实际情况综合确定。另外对景观突变的楼层或吉数 8、9、22、28 等心理数，例如：7层和10层之间，12层和18层之间等，作为调整的根据。 垂直调差 特别因素调整（附加值待定） ——3—— 对外表价 对外表价 为避免项目出现高开低走的局面，建议项目的计划均价尤其是首推的一批次不宜制定过高，以确定的基准价格(保底产值)作为试探销售起价，销售均价将根据面市后市场接受情况进行调整，第二批推出的房源根据一批次的市场接受度进行调整。 结合以上各栋均价，在此基础上，结合