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丹东房地产市场营销现状和对策分析 　　【摘要】房地产业具有自身的发展特点，它既是国民经济的先导性产业，同时又是一个政策依赖性很强的产业，国家的经济、金融、税收、社会保障、住房制度、土地制度等方面的变化和改革都会对其发展产生重大影响。研究房地产市场的经营发展，直接关系到房地产业运行，同时对国家通过拉动内需实现国民经济良性循环、促进经济增长具有重要意义。 　　【关键词】房地产；商品房；营销对策 　　一、丹东城市概况 　　丹东是一个以工业、商贸、物流、旅游为主体的沿江沿海沿边城市，总面积1.52万平方公里，建城区55平方公里。下辖三县（市）：凤城市、东港市、宽甸满族自治县，三区：振兴区、元宝区、振安区和一个国家级边境经济合作区，总户籍人口244万，其中主城区人口80万人左右。是国务院批准的沿海开放城市，辽宁沿海经济带开发战略重点发展区域，东北东部最便捷的出海口和区域经济发展先导区。距平壤220公里，距首尔420公里，距沈阳220公里，距大连252公里，正在建设的东北东部铁路及丹通高速公路打通了东北东部新的出海通道，港口吞吐量2008年达到3470万吨，力争到2015年进入亿吨大港行列。丹东民航机场正在争取成为口岸机场。 　　丹东依山、临江、面海，风景优美，气候宜人，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温9℃。森林覆盖率达66%，淡水资源丰富，人均占有水量是全国人均水平的1.5倍。 　　丹东房地产市场走势乐观，在市场经济平稳较快发展的背景下，随着丹东经济带上升为国家战略，丹东迎来了大开发、大开放、大发展的新机遇。一系列区域规划的制定与实施，将有效协调城市中心区域，将有效地协调城市中心区域与周边区域房地产市场平衡发展。 　　二、丹东房地产业营销存在的问题及原因 　　1.房价过高是丹东房地产的最根本问题 　　近几年，丹东房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，而丹东房地产的利润率高达30-40%。在丹东人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的10-20倍，广大居民的住房困难难以解决。 　　2.相关配套机制及政策不健全 　　目前，与房地产相关的丹东金融、税收等配套机制和政策还不健全，房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通，房地产税费种类繁多，且存在不合理的方面和环节，既不利于市场货币化分房没有真正得到竞争和发育，又加重了广大百姓的购房负担。贯彻实施，面向大多数居民的社会保障机制还未真正确立起来，房地产业发展缺乏坚实的后勤保障。 　　3.户型结构不合理，经济适用房建设比率过低 　　由于高中档大户型房屋利润较高，而且也有一定市场，所以很多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房。国外要求各个小区都应有一些相对小型的，适于中低收入家庭购买的户型，而我们的房地产发展却偏偏忘记了中国人口的大多数。很多中低收入阶层“望房兴叹”，有房买不起。前一时期，北京天通苑出现了通宵排队买经济适用房的现象，有的人等了几天还是连号都拿不到，我们的很多经济适用房大多数盖到了远郊区，这也造成真号进行倒卖，低收入阶层住不进经济适用房，而真正入住的都是相对收入较高的有车族。 　　4、公平竞争的市场环境尚未形成 　　虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相旧区改造的土地供差悬殊，造成了市场的不公平竞争。并且在中心区，应制度与土地市场招投标制度矛盾突出，影响了土地招投标的进行。由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有千丝万缕的联系，自然都受到当地政府的庇护。 　　三、丹东房地产业营销存在的问题的解决方法 　　1.建立健全各项规范，加强政策引导。中央政府针对房地产市场的混乱局面，应出台更严励的政策措施。捂盘惜售、哄抬房价等行为将受法律的制裁，税收等方面的新举措也将会跟进。各相关部到重点查处与打击。对房地产市场的违规行为形合围之势，使违法者无容身之地。对一多次违规操作的开发商将会被清理出局。土地新政将进一些屡教不改、步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大。土地督察制度将日趋健全，一些隐藏较深的土地硕鼠将会被悉数挖出和铲除。各项新政将成为一个长期悬在那些不法谋地者头顶的达镇邪之剑，随时都有可能斩炒地炒项目者将会受到更大力断深向土地资源的黑手！非法圈地囤地、度的打击与严惩！ 　　2.大力发展限价房，促使房价逐步回落至一个相对理性的区域。一路飙升的房价已经成为一大社会公害！房价的飞涨是多种因素使然。随着对土地市场、房地产市场的督察、整治，对那些非发圈地囤地、非法捂盘惜售、哄抬房价者予以查处与打