不动产预告登记缺失和完善.docVIP

不动产预告登记缺失和完善 　　一、预告登记制度的价值考量 　　1.安全价值 　　预告登记的制度价值即是保全以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的登记，以此保障交易安全。 　　2.公平价值 　　预告登记的公示作用，将不动产的真实权利状态公之于众，才使得预告登记之后的不动产交易处于透明状态，使得第三人充分了解真实信息，在公平的条件下进行交易。 　　3.效益价值 　　办理预告登记需要对方当事人的同意或法院的判决，推进为本登记也需要费用，但相对于风险发生后解决争议的费用，这些成本不但少而且确定。第三人在进行不动产交易前，应该进行权属调查，通过调查登记簿，就可以轻易获知预告登记的存在，从而避免受到损害，不但不会增加交易成本，而且能起到安全防范作用。由此可见，预告登记制度以较少的人力、物力成本切实维护了经济和社会效益。 　　二、预告登记制度的实践反思 　　依预告登记的实践操作反馈而言，现行的预告登记制度法律法规仍然存在缺位，配套规定不完善。 　　1.统一的不动产登记法律制度缺失 　　我国关于预告登记的法律法规主要见于《物权法》第20条、《土地登记办法》第62条、《房屋登记办法》第67条至第73条的规定。我国《物权法》第10条第2款明确规定：国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的变动，应当登记；未经登记，不发生效力。但纵览预告登记操作实践，法律法规的不统一且散乱容易导致预告登记存在“多头、多部门登记”、“分层级登记”，人为制造了很多登记程序与因素的不一致。登记机关的不统一既不利于当事人进行登记确权，又不利于统一的不动产交易市场规则的确立。 　　2.预告登记制度有效适用范围的缺失 　　考察大陆法系主要国家的预告登记制度，适用范围比较广泛，一般存在市场交易的地方就会有预告登记的身影。通常不动产预告登记适用于不动产物权发生、变更及消灭场合下的请求权。但我国预告登记制度的适用范围仅限于房屋和其他不动产的买卖，《物权法》及其他配套法律法规也并未对“其他不动产”的具体范围予以界定，更是对房屋及其他不动产买卖以外的物权变更的请求权缺少法律规范。我国不动产预告登记适用范围的单一、狭窄，不利于从根源上发挥不动产预告登记的功用，限制了预告登记制度维护交易安全的制度价值。 　　3.预告登记制度的适用法律效力欠缺 　　以上述大陆法系主要国家的预告登记制度来看，预告登记制度的法律效力一般涵盖：权利保全效力、顺位保全效力和破产保护效力。法律效力是预告登记制度的基点与核心。只有赋予预告登记实实在在的效力，才能在实践中促使预告登记取得实效。然由我国《物权法》及配套法律法规考察，我国的预告登记制度的法律效力仅限于权利保全，对顺位保全效力与破产保护效力均没有相应的规定。预告登记制度法律效力的欠缺不利于充分发挥保障买受人权益的作用，更不利于维护预告登记权利人的合法利益，不利于切实维护交易安全。 　　三、预告登记制度的规范完善 　　为切实保护买受人的权益，保障市场交易安全，促使我国不动产市场健康有序发展，充分体现预告登记制度的价值，笔者认为，必须积极完善现行的预告登记制度。 　　1.明晰预告登记制度的程序规范 　　针对预告登记没有统一的登记机关和法律法规欠缺的现状，应着重从以下方面对预告登记制度予以完善。我国《物权法》第10条明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这就确立了我国统一不动产登记制度的基本结构。一是统一不动产登记机关和登记配套实施法规。实践中按照不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记，即存在着登记多头的现象。所以，登记机关应当设置为一个机构，统一对外进行信息登记。具体到目前我国大量存在的土地登记和房屋登记而言，可以先从建立健全房地合一的登记做起。同时，应制定清理物权登记的法律、行政法规等规范性文件，明确统一登记的范围、登记机构和登记办法，切实做到登记主体和登记依据“整齐划一”。二是依法赋予预告登记义务人抗辩权。我国《物权法》仅仅规范了预告登记权利人的权利，并没有赋予相对方预告登记义务人享有抗辩权利，不利于双方当事人之间的权利均衡配置。《物权法》应在保障权利人切身利益的同时，规定完善预告登记义务人享有抗辩权。三是《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人可以申请查阅、复制登记资料，登记机关应当提供。”但《物权法》并没有明确规定查阅的具体程序、查阅范围。笔者认为，应建立健全有关不动产信息的数据库查询系统，详细录入相关不动产信息的基本情况，并规范自然人、利害关系人及司法机关的查阅、查询、复制的范围、事项及程序，以促进和保障交易的安全。 　　2.扩大预告登记制度的适用范围 　　结合我