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中小城市房地产信贷与房地产业发展问题研究 　　摘要:房地产业的健康发展离不开信贷的支持,本文通过深入细致地调查,在掌握大量房地产信贷与房地产业发展数据的基础上,利用一元线性回归模型,测算出房地产信贷投入与房地产业产出之间相关关系,从中看到信贷对房地产业的发展起到极大的推进作用,进而提出在“房地产新政”背景下信贷促进房地产业健康发展的建议。 　　关键词:房地产信贷;信贷投入;金融机构 　　文章编号:1003-4625(2010)11-0057-03　中图分类号:F830.572　文献标识码:A 　　 　　本文以驻马店市为例,对房地产信贷与房地产业发展问题进行研究,拟探寻房地产信贷与房地产业和谐发展途径。 　　 　　一、房地产业快速发展 　　 　　(一)房地产开发投资增长迅猛 　　从2002年开始,作为中小城市的驻马店房地产市场进入新一轮扩张期,房地产开发企业不断涌现,驻马店市辖区登记在册具备房产开发资质的企业也由2001年底的36家增加到2010年6月底的近180家,呈现快速增长态势。目前全市房地产市场快速发展的势头正逐步由市区向县域蔓延,房地产开发项目遍布全市各县区。2009年,房地产开发建设达到历史顶峰,全市房地产开发投资达到76.9亿元,增长62.2%,连续4年增幅超过60%;施工面积974万平方米,增长49.62%;竣工面积320.16万平方米,增长48.33%,销售面积189.52万平方米,增长43.5%。房地产投资额由2002年的1.72亿飙升到2009年的76.9亿元,增长40多倍,年平均增长幅度达到72.10%,超过全市城镇固定资产投资年均增幅43.62个百分点。 　　 　　 　　(二)房地产业呈现一定泡沫 　　从调查的情况看,驻马店作为新兴的中小城市,尽管房地产开发起步较晚,但由于近几年的超常规开发,并受到诸多因素的影响,致使房价远偏离其真实价值和居民收入水平,房地产业泡沫也逐渐显现,已经处在泡沫初期。据调查,至2010年6月底,驻马店市商品房空置面积达到955167平方米,超过了2009年全年的现房销售面积;从商品房价格看,全市商品房均价已达到每平方米2200元,个别区域及重要地段价格更是高达每平方米3500元左右。由于本市城镇居民人均收入还很低,2009年人均可支配收入也只有1231l元,三口之家买120平方米的新房也需要近10年的家庭总收入,远高于国际水平,房地产业泡沫逐渐显现。 　　 　　 　　(三)房地产调控新政抑制了房地产业发展节奏 　　进入2010年,受“房地产新政”的影响,房地产市场发展有所放缓,上半年房地产开发累计投资为37.84亿元,同比增长30.5%,增幅较上年同期回落8.7个百分点,但仍高于城镇固定资产投资增幅7.2个百分点。从1月1日起,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;从4月14日国务院常务会议研究出台房地产调控新政策,拉开了新一轮楼市调控序幕;5月11日国家七部委又出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,对规范房地产市场将起到重要作用。像驻马店这样一个中小城市房价也已开始松动,特别是二手房价出现不同程度回落,购房者观望气氛较为浓厚,成交冷淡,居民购房意愿也在不断减弱。2010年8月份,对驻马店市400个储户的问卷调查结果表明,目前只有9%的居民在未来几个月有购房的打算,占比较上年同期回落9.25个百分点,较年初2月份占比回落4.5个百分点。目前,尽管房价还未明显回落,但开发商不断推出的一些优惠措施似乎让居民看到未来房价回调的希望,居民对房价回调预期增强。 　　 　　 　　二、房地产信贷投放情况 　　 　　(一)房地产开发融资结构 　　房地产金融是房地产业发展的保障,也是我国调控房地产市场和促进房地产消费的重要手段。房地产开发建设涉及面广,规模大,投资多。目前,在房地产投资额中,房地产企业的自有资金仅占一小部分,大部分资金是通过银行或其他金融机构筹集的。据调查,驻马店市房地产企业的投资大约有一半资金通过银行筹措,银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源。资金来源结构如下:自有资金的比例大约为20%,银行贷款占了45%,对原材料供应商的赊销占20%左右,另有不等的私人借贷及购房预付款。目前,驻马店市房地产开发企业均为中小型企业,不符合到资本市场筹资的条件,还没有一家企业到证券市场进行直接融资的情况,融资渠道较为单一。 　　 　　(二)房地产开发贷款及按揭贷款投放情况 　　房地产市场快速发展离不开金融部门的支持,近几年金融机构房地产贷款迅猛增长,增幅大大高于各项贷款增幅。全市房地产开发贷款由2004年末的3355万元增加到2009年末的95773万元,年均增幅高达95.49%,成为推动当地房地产业发展的一种重要的融资形式