人民币升值和房地产价格虚拟性和泡沫化研究.docVIP

人民币升值和房地产价格虚拟性和泡沫化研究 　　摘要：文章分析了币值升值对房地产价格虚拟性及泡沫化的传导路径及其作用，并分析了人民币升值、外资进入对中国房地产价格虚拟性及泡沫化的影响，在此基础上提出了控制房地产价格虚拟性、泡沫化的政策选择。 　　关键词：人民币升值；房地产虚拟性和泡沫化；政策选择 　　 　　从商品的角度看，房地产的价格变动首先受到内在因素即供求关系的作用，包括土地供给、国民经济增长、城市化、消费结构变化等因素；同时，房地产的价格变动还受到政策特别是经济政策等外在因素的影响，这些外在因素对房地产短期价格波动也会产生明显的影响。开放的宏观经济理论认为，汇率变动影响着资产价格的变动，人民币升值将会引起资产价格的上升。这一影响也传递到了中国房地产市场中，促使投资者追逐中国国内特别是相关地区的房地产市场。尽管外资的进入丰富了我国的资本数量，带来了先进的管理技术和创新观念，但是，人民币升值而导致的大量境外游资常常以非长期持有为主，追求短期内迅速变现获得收益，加剧了市场的波动了，刺激了中国房地产价格虚拟性和泡沫化。 　　 　　一、 币值升值对房地产价格虚拟性及泡沫化的传导 　　 　　1． 币值升值对房地产价格虚拟性及泡沫化的传导路径。 　　（1）流动性传导。流动性效应主要来源于境外资金对东道国货币的投机行为。当东道国货币具有升值潜力时，境外资金会被兑换成东道国货币进入东道国，这些资金中有一部分用来投资房地产。这种效应包括两个方面：一方面是升值预期中的资金流动，即当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金将涌入中国，这些“游资”中相当一部分将流向房地产市场，从而推高房地产价格；另一方面是人民币升值之后的流动性， 当人民币出现升值时，一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，或者投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，房地产和股票等市场由于流通性较强将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬而具有明显的虚拟性。 　　（2）财富性传导。本币升值是一个国家进出口的减函数，币值的上升一定会导致进出口的减少，进出口的指标是一个国家经济指标的重要组成部分。当货币升值时，进口产品价格下降，产品供给增加，进而带动国内一般消费品价格的走低。价格下降将导致居民的收入水平将得到较大的提高，居民持有的货币具有更强的购买力和盈余。多余的购买力将会大量进入资产领域，其中房地产将成为货币进入的主要方面。如果投资者普遍预期人民币还将持续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应将产生明显的放大效果，从而带动房地产价格的大幅上涨，从而使得房地产具有显著的虚拟性。 　　（3）挤出性传导。这种效应主要反映在内资的挤出。实际上，目前我国已经出现了局部的资本过剩。特别是实物领域中的有利投资机会在局部地区已远不充足，资本过剩明显存在。如果再考虑到近两年来控制投资规模增长过快的宏观调控政策，外资的超常流入会很容易形成对内资的大规模“挤出”，房地产市场是这种“挤出效应”的主要领域。当然，财富效应也会使房地产领域由于大量的外资的进入而出现内资的“挤出效应”。这样，房地产价格由于受到外部压力的推动而上升，其虚拟性也就成为可能。 　　2． 币值升值条件下房地产价格虚拟性及泡沫化的世界经验。货币过快的升值对房地产市场会产生明显的冲击与影响。房地产泡沫化是一种世界性问题，从1990年日本的金融危机到1997年东南亚的金融危机， 在发达国家和发展中国家都出现过房地产泡沫化。 　　在开放经济条件下，当一个国家或地区的货币面临升值压力或者货币持续升值时， 在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币兑换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益。在这样的情况下，大量国际资本涌入会导致房地产的虚拟性，主要表现形式就是房地产价格快速上升。房地产价格上升会给投机资本发出错误信号，引起国内资本盲目进入房地产领域，推动房地产价格的泡沫化。但是，当国际资本赚取足够利润后会择机退出，这时将引发汇率贬值或者造成贬值预期。其实，当一个经济体因种种原因已经形成了房地产价格虚拟性之后，一旦本币贬值或者贬值预期出现，引起资本外逃，触发房地产价格下跌，一旦价格下跌无法找到稳定的支点，就会陷入连续下跌的“陷阱”，导致房地产泡沫的破裂。 　　二战以后，日本经历了两次大的汇率变动，第一次是1971年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18%，导致了1973年的地价上涨，但因为石油危机的影响，时间只持续了1年。第二次是1985年12月的“广场协议”之后，日元迅速升值，1985年1美元兑换260日元，到了90年代，创下了1美元兑换79.5日元的新纪录。在日元大幅升值的同时，大量资金投入房地产市场，日