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物業管理種子教師培訓班講義第二期 華夏技術學院 資產與物業管理系主辦 教育部補助重點特色領域人才培育改進計畫物業管理人才培育子計畫 使用日期:2008.08.19(二) 與2008.08.22(五) 大陸地區物業管理條例暨物權法 理論經濟學博士後 　　　　　　　　　　　　　　法務培訓中心副主任 物权法的诞生 辗转13载 经历8次审议 巩献田异见 调整财产关系的最核心条款，社会主义的公有财产神圣不可侵犯，实质上妄用私有财产神圣不可侵犯的精神和原则取而代之， 背离了社会主义方向，开历史倒车 形成的，不是劳动的平等，而是资本的平等，这与资本主义社会有何不同区别？ 国家财产和私人财产能不能平等保护的问题 宪法规定了公有制是基础，怎么能够把公有制和私有财产混同呢？ 宪法规定国家财产是神圣不可侵犯，为什么到了《物权法》里国家财产跟私人财产具有同等地位了呢？ 胡锦涛同志的两个坚持 胡锦涛同志在中央学习《物权法》的讲话 第一要坚持社会主义不动摇︰以公有制为基础 第二要坚持市场经济不动摇︰坚持市场经济不动摇就是所有的市场主体地位要平等﹙坚持改革不动摇 ﹚ 物权法的结构（五编、九章、247条） 《物权法》的通过与实施必然影响現有法律和法规 1《拆迁管理条例》：拆迁主体是开发商，开发商到政府来申请拆迁许可证，然后开发商和被拆迁人谈如何补偿等等一系列问题 修法背景 07年3月《物权法》 5编19章247条 03年6月8日国务院9th常务会议审议通过后正式颁布，并于同年9月1日起施行的 《物業管理條例》 此次修改的《物业管理条例》是以《物权法》为前提，主要是将2003年9月开始实施的原条例中与《物权法》不一致的部分进行了修改 是否正确把握《物权法》出台所带来的历史机遇完善我国“物业管理”？ 涉及业主共同利益事项表决方面有三大变化 物业管理首先是服务 业委会成立的指导部门增加 物业管理专业人员，实行职业资格制度 业主通过起诉可撤销业委会决定 涉及业主共同利益事项表决方面有三大变化（一） 1.严格专项维修资金使用条件 2.改建、重建建筑物及其附属设施 修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数” 涉及业主共同利益事项表决方面有三大变化（二） 制定、修改《业主公约》 制定、修改《业主大会议事规程》 选举业主委员会 涉及业主共同利益事项表决方面有三大变化（三） 新增：改建、重建建筑物及其附属设施 新的条例根据《物权法》的规定增加了这一事项，业主在表决重建、改建建筑物的时候也作为一个重大事项按照面积、人数双2/3原则进行表决 物业管理首先是服务 新条例：将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业 业委会成立的指导部门增加 新增：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门 突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强 地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府 一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责 另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督，如果业主大会和业主委员会作出的决定危害了业主的利益或者作出了与物业管理无关决定的时候，地方政府应当及时有效干预 物业管理专业人员，实行职业资格制度 新增：明确规定对物业服务企业实行资质管理制度，取得资质的才可以从事物业管理 06年启动对物业管理专业人员实行职业资格制度 ：建设部和人事部联合下发了《物业管理师制度暂行规定》，从事物业管理专业人员经过考试、注册取得物业管理师执业资格后，才能够担当物业管理项目负责人 通过起诉可撤销业委会决定 新增：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利 七种事项可由业主共同决定 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业 筹集和使用专项维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 挑战 能否充分认识《物权法》出台所带来对我国“物业管理”的影响和挑战 ？ ﹙一﹚公攤面積 车位车库归属挑战“