我国商品住宅空置率现状研究和对策.docVIP

我国商品住宅空置率现状研究和对策 　　摘 要：房地产业作为我国经济的支柱产业，对拉动国内消费需求和提高国民经济增长速度具有重要作用。从1999年开始，我国房地产业，特别是商品住宅产业，摆脱了前几年的低迷状态，尤其在国家推出住房制度改革、经济适用房建设和加快住宅产业产业化三大举措后，呈现了明显的发展势头。然而在房地产业繁荣的背后，商品房空置面积也在加速上升。众所周知，过高的商品房空置率不但会造成社会资源浪费，而且还会增加产生经济危机、金融危机的风险。所以必须分析研究导致商品住宅高空置率现状的原因，并采取有效对策，控制商品住宅增量、消化存量，降低商品住宅空置率。 　　关键词：空置率；投机活动；有效需求；对策 　　 　　一、 商品住宅空置现状及成因 　　 　　1 商品住宅空置现状 　　我国目前城市土地和住房利用的现状是：一方面由于人口众多，用地和住房十分紧张；另一方面土地资源的浪费和住房的闲置又十分严重。由于我国国民经济的持续发展、城市化水平不断提高、居民住宅不断得到改善，以及城市建设步伐加快等四大支柱支撑房地产的发展，在今后很长一段时间内，我国房地产市场应该不会发生长期饱和。目前，全国城镇住房市场潜力巨大，虽然政府采取了多项措施拉动内需，如：发放住房补贴、降息、减免税费等，但总的来说收效不大，空置率仍旧逐年上升，房价仍然偏高，高空置率并没有制约高房价。我国房地产市场是一个市场机制不健全，处于从不成熟向成熟方向过渡的市场。近年来，房地产开发行业的暴利导致价格脱离市场基础持续上涨，逐年攀高供给的同时，抑制了人们的消费，空置率逐年升高，而空置率并没有反过来影响房价，高空置率和高房价并存。 　　 　　2 高空置的原因 　　造成目前商品住宅高空置的原因是多方面的，除了前几年因投资开发过热带来的后果，主要原因还有： 　　 　　2.1房地产投机活动膨胀 　　房地产作为一个先导性产业，一定程度的超经济发展是很正常的，但目前我国房地产却出现了过热的势头，其主要原因就是投机活动的介入。房地产本身的特点导致了房地产投机行为的产生。土地作为一种自然资源是不可再生的，随着经济的发展和人口的增长，可供开发的土地资源越来越少。经济学的常识告诉我们，当某种商品存在市场短缺时，该市场就存在获取暴利的基础。正是由于日益上涨的投机活动，在很大程度上导致了空置商品住宅的存在。因为投机活动在哄抬房价后，并没有成为最终的消费者，它不但没有消化空置商品住宅量，而且待房价高到一定程度时投机者要“吐出”其投资性购买的住房，从而会导致更严重的商品住宅积压。例如：今年被媒体炒得沸沸扬扬的“温州购房团”就是当今房地产投机的典型，这样资金量庞大的投机团队所到之处无不引起房价暴涨。加上某些媒体在投机活动中实际起到了中介作用（表面上看这些媒体标榜只是赚一些广告费，但实际上他们在投机活动中得到了比广告费更高的受益），房地产投机活动在全国蔓延，最明显的事实就是“温州购房团”涉足了全国很多城市的房地产投资。而当投机商从某城市撤资时，当地商品住宅的空置面积也跟着不断上升。虽然现在国家有关部门和部分地方政府已制定了诸如“禁炒令”之类的法规限制投机炒房，金融部门也提高了向房地产行业提供信贷的门槛，但投机炒房到目前为止还未杜绝，在有些地方还很严重。 　　 　　2.2住宅供给结构不合理 　　对于目前房地产的供求状况，与全国城镇居民对住房的绝对需求相比，现有的供应量并没有过剩，但是从结构上分析，真正适合广大中低收入阶层的购买力，与他们的购买水平相适应的商品房供应不足。但是，由于房地产市场的不成熟和一些企业受利益的驱动，片面追求投资的高额回报，一些企业对高档写字楼、高档别墅情有独钟，结果造成在有限的区域内高档物业过剩。即使在同类物业中，结构性过剩的问题同样存在。在住宅建设中，一些黄金地段集中了很多开发商，而在一些相对偏一点的地段，由于价格水平还不高，少有开发商去投资，造成了地区性的结构失衡。 　　 　　2.3房价偏高造成商品住宅有效需求不足 　　 　　2.3.1居民的住宅购买力水平低 　　我国目前还是发展中国家，改革开放使居民的收入水平得到了迅速提高，但是，由于我国的国民经济正处于由传统产业向现代产业的过渡阶段，居民之间的收入差距在扩大，中低收入家庭日益成为城市居民中的主体。据中国社会调查事务所目前在北京、上海等城市开展的专项调查，人们对住房的需求，包括居住和投资的意识明显增强，但62.3%被调查者认为，使他们的需求得不到满足得主要原因是与收入相比房价过高，最迫切的要求是降低房价。 　　 　　2.3.2居民储蓄存款用于住宅消费的比例较低 　　据调查显示，在当前我国居民储蓄存款中，3％的富裕者占由储蓄存款的47％，97％的中低收入者占有储蓄存款的53％。而富裕阶层