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学校物业管理改革和发展初探 　　物业一词是由英语“ESTATE”或“PROPERTY”引译而来的,意思是“财产#65380;资产#65380;拥有物#65380;房地产”#65377;从广义的角度来看,是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备#65380;设施和场地#65377;物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对房屋建筑及设施#65380;设备#65380;绿化#65380;卫生#65380;交通#65380;治安和环境容貌等管理项目进行维修#65380;修缮和整理,向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务#65377;除发挥物业最大使用功能,使其保值增值之外,为物业所有人和使用者创造整洁#65380;文明#65380;安全#65380;舒适的生活和工作环境,最终实现社会#65380;经济#65380;环境的统一#65377;物业管理源自英国,我国的物业管理起步较晚,于上世纪80年代由沿海地区逐渐兴起,深圳首开先河,随后从深圳到广州,从南到北,从沿海到内地发展开来#65377;据不完全统计,全国有物业管理公司10000余家,从业人员逾300万#65377; 　　在学校,物业管理处于探索性阶段#65377;学校教职工住宅区毗邻学校,自然成片,相对集中,在计划经济体制下,几乎所有的管理都是行政行为,因此目前学校对教职工住宅的管理还达不到真正意义上的物业管理,一般是对住房用户提供近似无偿的管理维修服务#65377;近年来,虽然随学校后勤社会化改革的不断深入,一些学校在物业管理方面进行了不少尝试,取得了一些成功经验,但也存在不少问题#65377;如何认识学校的物业管理,学校的物业管理改革和发展有哪些对策,是我们迫切要解决的问题#65377; 　　 　　一#65380;学校物业管理现状 　　 　　从严格意义上讲,绝大多数学校的教职工住宅还没有纳入真正意义上的物业管理体系,房产管理的改革还停留在管理权利的调整上,经营管理功能尚不能体现#65377; 　　 　　1.管理观念落后,管理水平不高 　　目前,大多数学校对房产的管理仍采取以行政管理为主的方式,由于已经习惯了传统的管理模式,尽管近几年许多学校进行了一些改革,但在管理层次上没有什么突破#65377;物业管理人才缺乏,教职工的思想观念跟不上物业管理发展的趋势,教职工对自己掏钱支付物业管理费一时还难以适应#65377; 　　 　　2.管理经费短缺 　　长期以来,房屋维修的资金来源单一,主要是少量的房屋租金及学校行政拨款,由于住宅的维修工作量很大,所以单凭少量的租金根本不够用,为此学校每年需投入大量资金#65377;此外,在部分学校还居住少量外户,随着时间的推移,外户比例还会逐渐增加,这部分人事实上也挤占了学校对居住区的投入资金#65377; 　　 　　3.住宅的社区服务功能较差 　　物业管理是一个整体,它包括地产管理#65380;安全保卫#65380;环境卫生#65380;绿化和小区其他服务#65377;目前,学校住宅区一般由学校后勤#65380;保卫部门承担管理职能,甚至一个部门下面又由多个单位来负责管理#65377;由于分散多头管理,责任不清,各自为政,遇事互相推委,没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能较差#65377; 　　 　　二#65380;学校住宅实行物业管理的可能性和必要性 　　 　　加快后勤社会化的改革步伐是学校体制改革的重要内容,而学校物业管理的改革和发展也是学校后勤社会化改革的重要内容之一#65377; 　　 　　1.现代物业管理的先进性为其存在和发展提供了可能 　　物业管理是通过市场并用经营管理手段直接进行社会化管理的有偿服务,是在政府指导下的经营管理行为,是政府#65380;社会#65380;单位#65380;个人共同关心的事业#65377;从管理内容上看,物业管理的内容除房屋及其设备的维修养护外,更重要的是为小区居民提供全方位的综合服务#65377;物业公司可以通过自身的经营管理和优质服务,收取管理费和项目的经营服务费,实现其经营目标#65377;物业公司的这种性质更适合目前的市场经济,有更强的生命力#65377; 　　 　　2.住房制度改革为实行物业管理提供了现实基础 　　产权制度是一切经济制度的基础,房屋产权结构的变化使学校住房由公有为主改为私有为主,学校出售公有住房后,居民住房的自有率逐年提高#65377;居住区内房屋产权由过去的单一公有为主变为公有和私有的多元化结构,并形成公私并存不可分割的状况和产权的公共所有#65377;比如,同栋楼存在着公共部分,如楼梯#65380;电梯及各项公用设施,在各个房屋之间存在着公共绿地#