湖北洪湖融建华府公园式情景高层项目前期策划方案86p物业发展建议.pptxVIP

前期：前期策划的四大步骤： 第一步：市场研究及项目整体定位方向： 市场及项目背景研究； 项目整体定位方向； 开发战略； 第二步：物业发展建议及开发策略（产品初步建议）。 第三步：产品设计书及协调工作。 第四步：前期整体营销策略。 中后期：营销策略、广告推广、销售组织及管理; 第一部分：项目开发的市场及背景 第二部分：项目定位分析 第三部分：项目定位 第四部分：项目启动区建议 第五部分：项目部分产品改进 第六部分：营销简要思路 ; 第一章 市场及背景简析;全国房地产市场状况分析;开发层面;销售层面;6;洪湖社会经济概况分析;洪湖介绍;城市定位;行政区划及人口;洪湖经济发展状况;经济状况;洪湖房地产市场现状分析;洪湖房地产市场发展的三个阶段;项目名称;洪湖房地产市场发展现状——市场总供给量;总供给特点—商业用房;总供给特点—住宅产品特点;住宅总供给产品特点;2010年上半年;?类别;总需求特点—住宅产品特点;住宅总供给产品特点;消费群体市场特点;重点竞争项目分析;竞争楼盘的选择原则;案例简析：洪林华府;说明点： 2009年11月开盘，月平均销售12套； 一栋18层、两栋15层；约160套房子； 户型面积：两房100平方米左右；三房130平方米左右； 销售均价3000元/平方米；98、99折； 最近销售表现： 少部分145—160平方米的户型是目前销售困难的尾房，约50套； ;案例简析：东方国际公馆;锦绣东城;项目基本属性研究;;项目周边配套状况分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析——S;项目SWOT分析——W;项目SWOT分析—— O;项目SWOT分析——T; 第二章 项 目 定 位 分 析 【略】;逆境定位——上海万科新区开发系列项目借鉴：; 第三章 项 目 定 位;项目整体属性定位;醇熟人文生活圈： ■人是万物的尺度——全优生活圈 【老城印象、交通成本、生活的便捷、中心荣誉感……】 【居住环境、生活氛围、视野空间……】 ■人文生活圈——教育牌 圈层牌 ——重点中学 …… ——一流的幼儿园 ——和谐、高尚的小区人文环境 ■中心价值回归 ——大隐隐于市； ——价值所在，必定中心；;公园式情景高层： ■10000多平???米大型主题公园——海德公园、人文主题 用大树和高墙、灌木构成构筑起街区意象；极其稳重和优雅的折衷主义简欧风格的建筑符号的混搭； 极富装饰意味的小品、铺地、铸铁栏杆等的细节构成。这些元素之间互为统一、相为呼应，真正 与现代都市生活、国际社区接轨，构成了完美的城市感、生活印象。 ■峰度 ——揽尽城市繁华 俯瞰大江内外 —— 一江 一城 一公园 ;物业类型;形象定位;把家 安在公园里;广告主题示意之二：; 先 生 的 宅 第; 第四章 项目启动区建议;前期=整体。 前期形象产品; 基本指标： 容积率:2.4占地面积:36389.69平方米总建筑面积:87335平方米规划户数:770户 地块环境： 地块面积较小； 原始地块周边环境、视野均较差，地块周边破旧房子较多， 是武昌比较差的地段； 只有一条整改后的通往徐东平价的路相对宽敞、整洁。 项目表现：精细化 当代艺术感 很强的私密性 ;地址：友谊大道与才茂街交汇处;项目借鉴说明：;山水黔城;中央华府项目借鉴; 第五章 产品部分改进性建议;主题景观 / 风情景观【略】 科技附加值 【略】; 小区主入口气质营造;二期（小高层、高层）底层架空的处理方式;中心景观、组团次中心景观的营造;本项目水景的运用说明：;小景观营造：;乔木、灌木、花卉层次感的营造：;局部绿化使用小石板铺草地;物业管理服务; 第六章 营销简要思路;挑战者：进攻战;;同期采用高站位的姿态进入市场，并通过强势营销形成持续的影响力，随后转而采用平等沟通姿态!;结合目标客户群的特点，强化活动、客服方面的营销！;大事件营销，震撼市场 小事件，保持市场的热度、新鲜度;以点带面——;展示点： 售楼部内外环境的营造；样板房； 内场销售人员的素质表现； 前期局部展示，如入口大门、部分底层架空等；;传统中式圆孔墙在室内简 化，略显精致、优雅;价格策略及调价——;;前期主要时间节点安排;楼盘销售价格;阶段;营销推广费用预算及投放频率;阶段;项目;项目