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房屋面积分摊程序开发和应用 　　【摘 要】随着国内房产市场的进一步发展和完善，房产测绘工作的重要地位日益凸显，房产测绘办公规范化、自动化的要求越来越高。本文提出基于AutoCAD平台如何实现房产测绘中房屋分层分户图的图形绘制，如何把大量重复、复杂的房产测绘数据计算交由软件处理，实现共有面积的自动分摊计算，从而提高房产共有建筑面积分摊的速度和精度，进而提高房产测绘人员的工作效率，进一步提高房产测绘工作的办公管理效率。 　　【关键词】房产测绘；AutoCAD平台；分层分户图；分摊 　　 　　1 房屋面积测算类型及分摊原则 　　房屋面积测算包括房屋建筑面积、公用建筑面积、使用面积、居住面积、销售面积、产权面积。 　　房产共有面积的分摊原则 　　1.1 房产共有面积的分摊以幢为单位进行，即分摊的房产共有面积为本幢内的房产共有面积，非本幢楼的房产共有面积、与本幢不相连的房产共有面积不能分摊到本幢楼房内，本幢楼的房产共有面积不分摊到别幢。 　　1.2 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 　　1.3 无产权分割文件或协议的，按照“谁使用谁分摊”的原则依照相关房屋的建筑面积的比例进行分摊计算。 　　2 房屋面积计算程序功能实现 　　2.1 数据库设计：本系统开发采用的是Access 2003数据库管理系统，主要有7个表，分别是多边形表、多边形点集合表、幢信息表、楼层信息表、户室信息表、注记表、多边形分摊表。 　　2.2 图形数据与属性数据：AutoCAD是一个功能强大的图形编辑与管理系统，它的图形数据库管理功能越来要涉及到大量的属性数据，如房屋用途类型、各类面积值、公用面积分摊类型等。将所有的属性数据组织成关系型数据库，并用ADO实现对这些数据库的操作，然后在AutoCAD提供的二次开发工具VB调用ADO对象实现与数据库的连接。 　　2.3 AutoCAD与数据库的交互：对于图形数据与属性数据之间的关系有一定了解之后，实现AutoCAD与数据库的连接，运用VB 6.0与AutoCAD 2008的连接，就可通过ActiveX Automation的接口实现VB 6.0与AutoCAD的交互式命令的传输。 　　2.4 分户图的绘制与保存 　　成功地将AutoCAD与Access 连接之后，就可以进行房屋分层分户图图形的绘制，由于AutoCAD本身便提供了很强大的图形编辑功能。AutoCAD能够自动保存和处理部分图形数据，但是分户图的多边形实体需要很多拓展数据，比如功能区号、多边形类型、户室号、单元号等，AutoCAD便无法实现了，因此需要Access 数据库的数据管理功能来实现多边形实体的属性数据的存储和管理。在本次分户图开发的图形中，主要是以多边形和文字注记为主，而像其他诸如点、直线、多段线、样条曲线或是圆、椭圆等图形基本上不存在(如果存在，可能是发生了错误)，故而不予处理。 　　2.5 房屋功能区定义与多边形属性标识 　　根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。上一级功能区下可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。 　　要实现多边形的属性标识，首先要解决在AutoCAD界面上多边形的搜索问题，只有先找到对应的多边形，才有可能将该多边形相应的属性信息添加到对应的数据库记录中，那么如何才能解决一一对应的问题呢？其实在前面有关多边形的重绘过程中对于多边形句柄的更新就已经对这一问题的解决做好了铺垫。我们可以通过多边形的更新后的句柄，与数据库中的记录进行检索对比，找到对应的多边形记录，然后将输入的属性信息更新到该记录当中，从而实现对多边形属性的标识。 　　2.6 共有面积分摊模型与算法设计 　　房屋面积分摊计算需要遵循“从高级到低级、先总体后局部”的原则,计算每一分摊级别的分摊系数,最终计算出分摊面积。每一分摊级别计算方法为：先利用上级分摊系数计算出本级需要承接上级的分摊面积(上级分摊系数与本级需要分摊的共有面积、全部自有面积的乘积) ,然后利用上述结果、本级共有面积和自有面积计算出本级分摊系数。 　　共有面积分摊计算模块的算法设计是本次系统开发的重中之重，也是房产面积分摊系统的成败关键。 　　面积分摊模型采用自上而下的层次结构，但在进行面积统计时，需要自下而上、由低到高依次统计，即先统计户室未分摊前的建筑面积，得到各功能区的建筑面积，然后统计整幢楼层的共有建筑分摊面积，按各功能区建筑面积权重分配到各功能区，再由各功能区分配到各户室。 　　2.7 共有面积自动分摊计算与结果存储 　　房屋的共有建筑面积分摊需要以幢为单位，依照“谁受益，谁分摊”的原则，将某幢房屋内的共有面积按照每套房屋自有建筑面积比例分摊给各套房屋。从幢共有建筑面