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房地产市场投机度测量与实证分析以山东为例 　　摘要：本文采用直接测度法，通过建立多元线性回归模型，对山东房地产市场的投机程度进行了测算，并对影响房地产价格的几个主要因素进行了合理性分析。研究发现，山东房地产价格持续攀升主要是受刚性需求、土地等建筑成本上升等因素拉动，市场整体投机行为不明显。 　　关键词：房地产市场；投机度；刚性需求 　　中图分类号：F832.45文献标识码：B文章编号：1674-2265（2008）11-0040-03 　　 　　一、引言 　　 　　市场经济条件下，房地产交易行为具有消费和投资双重属性。由于正反馈机制的非理性预期和过度投机的存在，使房地产价格脱离市场基础价值持续上涨成为一种常态，其中往往伴随着泡沫成分的积聚和经济风险的产生。2007年以来，国内房地产市场运行逐渐步入“调控敏感期”，部分热点城市房价“缩量回调”现象和美国次贷危机的爆发，使房地产市场风险和潜在的金融风险预判防范问题倍显突出。要准确把握房地产市场运行状况和发展趋势，增强宏观调控的科学性、前瞻性和有效性，对房地产市场投机程度的衡量是至关重要的一环。 　　目前，国内外学者多使用直接测度法来度量房地产泡沫成分(野口悠纪雄，1989；Bottrassa and Hendersho，1997；Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001；Winston T．H．ect，2005；周京奎、曹振良，2004)。直接测度法主要是以投机理论为基础建立投机度计量检验模型，通过比较房地产理论价值与实际价格来测度泡沫程度。比较一致的结论是当市场投机度40%时，认定该市场投机行为显著，房地产投机泡沫产生。本文参考国内外相关研究成果，以山东为研究对象，科学选取研究变量和确定回归计量模型，运用直接测度法对山东省房地产市场风险程度进行衡量，并对影响房地产价格的几个主要因素进行合理解释和剖析。 　　 　　二、模型框架和变量的选取 　　 　　投机理论认为，投资者主要从两个方面获得投机收益。一是假设资本收益的预期为零，房地产所有者以自住为目的，从物业的使用中获得收益；二是基于对房地产价格变动的预期，采取低买高卖策略导致其资本收益的增减。 　　用公式表示为：Pt=Pmt +Ht 　　其中，Pt代表t期的房地产价格；Pmt被认为是资本收益为零时的房地产价格，主要与收入、土地成本、利率等变量相关，表示房地产基础价值；Ht代表房地产投资者预期价格变化幅度导致其资本收益的增减量。 　　在建立房地产业投机度模型检验时分两步进行，第一步建立近似线性方程，并对方程进行回归分析，得出各参数值；第二步根据各参数值计算投机度。 　　（一）主要解释变量的选取 　　考虑到房地产价格主要受收入水平、土地成本、融资价格以及房价实际涨幅等因素影响，本文将城镇居民可支配收入（inc）、土地交易价格指数（lp）、一年期贷款利率（int）和房屋均价环比增速（g）作为回归参数；在研究中以季度数据为基础，时间序列跨度为2002年1季度―2008年2季度。 　　（二）构建一般线性回归模型 　　房地产市场价格的波动，除了受上述变量影响外，还会受到地理位置、投资者非理性预期等因素的影响。考虑到研究的目的和数据可得性，本文将这些难以量化的因素产生的影响归入常数项和随机误差（ut），建立多元线性回归方程如下： 　　pt=a0+a1inct+a2lpt+a3intt+a4gt+ut （1） 　　由于房地产市场正反馈交易机制的存在，投资者主要是根据资产预期价格趋势而不是其实际价格进行交易，因此，我们把本期的房地产价格的实际增长率看作是预期房地产价格的增长率，从而可以建立受到投机预期影响的本期房地产价格回归方程: 　　pt=a0+a1inct+a2lpt+a3intt+a4gt-1+ut（2） 　　（三）房地产市场投机度的测算 　　设定其他变量不变，利用回归方程（1）计算解释变量gt与被解释变量Pt的偏相关系数R04，123；利用回归方程（2）计算解释变量gt-1与被解释变量Pt的偏相关系数r04，123。将二者的比值定义为房地产的投机度。即 　　＝r04，123/R04，123 （3） 　　 　　三、山东省房地产市场投机度的实证检验 　　 　　为避免时间序列波动对模型有效性的冲击，消除异方差影响，我们在构建模型前，对各变量进行了对数化处理；并且各变量在5%或10%显著性水平下，都通过了单位根检验，符合时间序列平稳性的要求。 　　（一）房地产价格回归方程的确立和检验 　　以房地产价格为因变量，将当期和滞后两期居民可支配收入、土地交易价格指数和一年期贷款利率作为自变量，初步建立多元线性回归方程，利用eviews软件计算显示，尽管方程整体